Có phần diện tích rộng giáp ranh với TP.HCM, Long An là cửa ngõ nối liền TP.HCM và các tỉnh miền Tây. Đây cũng là tỉnh có thế mạnh về cảng biển và khu công nghiệp, với 28 khu công nghiệp và 32 cụm công nghiệp đã được quy hoạch. Tốc độ gia tăng dân số cơ học và lao động cao. Nhưng giá bất động sản Long An còn rất “mềm” nếu so sánh với các tỉnh giáp ranh TP.HCM khác như Bình Dương, Đồng Nai.
Thực tế chỉ cần khoản đầu tư 1,5 - 2 tỷ đồng, người mua đã có thể sở hữu một nền đất trên mặt tiền đường Nguyễn Văn Tạo giáp ranh với huyện Nhà Bè, TP.HCM. Ngay trung tâm thành phố Tân An, nhà đầu tư cũng không khó để tìm đất nền dự án Long An có giá dưới một tỷ đồng. Nhờ đó, Long An nhanh chóng trở thành mảnh đất màu mỡ cho những nhà đầu tư vốn mỏng, với tâm điểm nằm tại Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc và TP. Tân An.
Tuy nhiên, những thông tin rao bán cắt lỗ thời gian gần đây khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: Phải chăng bất động sản Long An đã bắt đầu “thấm đòn” Covid-19?
Giá bất động sản Long An chỉ xuống trên quảng cáo
Dạo quanh các sàn địa ốc trực tuyến những ngày gần đây, xuất hiện không ít thông tin rao bán bất động sản Long An với giá “ngộp” hoặc giá giảm mạnh do chủ “kẹt tiền” trong Covid-19. Trên một group bất động sản, một nhân viên môi giới đăng bán lô đất thổ cư có diện tích gần 200m2 tại xã Nhơn Thạnh Trung, thành phố Tân An với giá 700 triệu đồng. Chị cho biết, giá này rẻ hơn so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường hiện nay đến 200 triệu đồng, do chủ nhà kẹt tiền mùa Covid phải bán gấp.
Trên một diễn đàn khác, anh Sỹ cũng đang rao bán lô đất diện tích 4x11m, nằm cạnh dự án Cát Tường Phú Sinh (đất nền Đức Hòa) với giá “ngộp” chỉ 220 triệu đồng, tức khoảng 5 triệu đồng/m2. Trong khi các nền đất bên trong dự án Cát Tường Phú Sinh đang được rao bán ở vùng giá phổ biến là 8,3 - 15 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tầm nhìn.
Tuy nhiên, theo một nhà đầu tư gắn với thị trường Long An nhiều năm nay, những thông tin rao bán bất động sản “ngộp” thực chất chỉ là chiêu trò quảng cáo để thu hút người mua. Qua hơn một năm ảnh hưởng của đại dịch, giá đất của tỉnh miền Tây này không những không giảm mà còn tiếp tục đi lên.
“Bất động sản Long An không có những cơn sốt đẩy giá tăng đột biến như bất động sản Bình Phước hay Long Thành, nhưng đà tăng rất ổn định”, vị này cho biết.
Riêng trong đợt dịch này, thị trường có dấu hiệu chững lại trên diện rộng, hầu hết các sản phẩm dự án không có tốc độ tăng giá tốt như trước đó nhưng cũng chưa giảm. Số ít rao bán rẻ hoặc giá "ngộp" có thể liên quan đến pháp lý và tiến độ xây dựng không đảm bảo kế hoạch đề ra trước đó.
Số liệu do DKRA Vietnam ghi nhận được cho thấy, Long An là địa phương dẫn đầu trong các tỉnh thành phía Nam về số lượng nền đất dự án mở bán mới và tiêu thụ được trong tháng 5/2021, với các con số lần lượt là 527 và 310 nền. Giá mở bán đợt sau tiếp tục tăng mạnh so với đợt trước, dù thời gian mở bán khá gần nhau.
Còn theo thống kê của Batdongsan.com.vn, số lượng truy cập tìm kiếm nhà đất Long An trên nền tảng này trong quý I/2021 vẫn tăng gần 24% so với cùng kỳ. Các dự án tại đây đều có tỷ lệ giao dịch thành công khả quan trong những lần chào bán gần đây, cụ thể Waterpoint của Nam Long công bố bán ra 80% rổ hàng; Sol City, West Lakes Golf & Villa cũng ghi nhận sức mua gần 60% - 70% trong bối cảnh thị trường đối mặt nhiều khó khăn.
Giá bất động sản liền thổ Long An cũng liên tục tăng trong các năm vừa qua. Riêng trong 3 tháng đầu năm, giá rao bán bất động sản Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc và Tân An đã tăng trung bình 15% - 30%. Cụ thể, đất nền dự án Long An đang có giá bán khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2, nhà liền thổ ở mức 2,5 - 3 tỷ đồng/căn, riêng dòng sản phẩm biệt thự ven sông triển khai trong các đô thị lớn có giá tầm 5 - 6 tỷ đồng/căn.
Có nên đầu tư bất động sản Long An?
Như đã đề cập đến ở trên, Long An sở hữu vị trí vô cùng đắc địa, đóng vai trò kết nối TP.HCM với toàn bộ khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long. Những năm gần đây, tỉnh này đẩy mạnh cải thiện hạ tầng giao thông, để tăng cường giao thương, phát triển kinh tế. Trong đó, 7 tuyến đường nối Long An và TP.HCM với tổng vốn thực hiện khoảng 24.400 tỷ đồng dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2025. Tuyến đường Võ Văn Kiệt cũng sẽ được nối dài đến huyện Đức Hòa trong tương lai. “Hạ tầng đi trước, bất động sản nối bước theo sau”, sẽ kích thích nhà đầu tư đến với tỉnh cửa ngỏ này. Đây cũng là một trong những lý do bất động sản Đức Hòa còn tăng trưởng.
Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy thị trường bất động sản Long An là giá đất còn rất “dễ thở”. Chẳng hạn tại phân khúc nhà liền thổ, trong khi Bình Dương có mức giá đến 50 - 90 triệu đồng/m2, Đồng Nai khoảng 40 - 70 triệu đồng/m2 thì Long An chỉ tầm 20 - 40 triệu đồng/m2. Trên thị trường, nhà đầu tư nào cũng hiểu mua được bất động sản với giá càng thấp thì khả năng giá tăng sẽ càng cao.
“Bình Dương là tỉnh được săn đón trong suốt 2 thập kỷ vừa qua, thì giờ đây, nguồn cung quỹ đất tại đây đang ngày một khan hiếm với mặt bằng giá tăng cao. Điều này đã mở ra cơ hội cho Long An vươn lên như một điểm đến hấp dẫn mới khi nơi đây hội tụ đủ những điều kiện thuận lợi để thu hút nhà đầu tư”, ông Neil Macgregor - Giám Đốc Điều Hành, Savills Việt Nam từng nhận định.
Một yếu tố khác vừa là khó khăn nhưng cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản Long An là các sản phẩm nằm trong dự án ở đây không nhiều. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua bất động sản Long An cao hơn đến 20% so với lượng chào bán. Con số này ở 3 tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạt lần lượt 9%, 18% và 15%.
Việc thiếu nguồn cung được cho là do chính sách siết chặt cấp phép dự án. Điều này khiến nhà đầu tư có ít lựa chọn sản phẩm hơn nhưng bù lại, các dự án chào bán được nhận định là tốt cả về vị trí, quy hoạch và pháp lý. Đây là điều hiếm có tại các thị trường mới phát triển.
Kinh nghiệm đầu tư bất động sản Long An
Nhưng nói vậy không có nghĩa đầu tư bất động sản Long An là an toàn tuyệt đối. Luôn có nhiều rủi ro rình rập tại những thị trường sơ khai, kể cả rủi ro pháp lý - điều mà chúng ta tưởng chừng như có thể an tâm như đề cập ở trên. Bởi những thị trường tranh mua tranh bán luôn thu hút những kẻ cơ hội, tìm mọi thủ đoạn để kiếm lợi nhuận. Dưới đây là 3 rủi ro chính mà nhà đầu tư nên chắc chắn đã nắm bắt trước khi xuống tiền cho đất nền Long An:
- Đầu tư vào dự án “ma”
Đầu tháng 6 vừa qua, Công an TP.HCM đã hoàn tất kết luận điều tra và chuyển Viện Kiểm sát Nhân dân cùng cấp đề nghị truy tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản với ông Ngô Minh Khâm - Tổng giám đốc Công ty Phú An Thịnh Land. Ông này bị cáo buộc “vẽ” ra 8 dự án không có thật ở TP.HCM và Long An để bán cho 88 người, chiếm đoạt gần 67 tỷ đồng.
Trước đó, cũng đã có không ít nhà đầu tư chịu cảnh “tiền mất tật mang” khi đặt niềm tin vào những doanh nghiệp không uy tín, làm ăn chụp giật, phi pháp hay thậm chí là tạo ra các dự án bất động sản “ma” tại Long An.
- Mua phải dự án “bán lúa non”
Khác với những dự án “ma” - tức là dự án không có thật, do các doanh nghiệp tự vẽ ra trên phần đất không thuộc quyền sở hữu của mình, thị trường Long An còn tồn tại nhiều dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Đây là những dự án đã có một số giấy phép, nhưng chưa hoàn thành đầy đủ để được mở bán theo quy định pháp luật. Nếu bị phát hiện vi phạm, những dự án này sẽ bị xử phạt, thậm chí yêu cầu dừng xây dựng, tháo dở những hạng mục sai giấy phép… gây rủi ro cho người mua.
Thực tế, vừa qua chính quyền địa phương đã xử phạt hàng loạt doanh nghiệp lách luật, “bán lúa non” dự án khi chưa đủ điều kiện. Long An còn áp dụng nhiều biện pháp mạnh tay như công khai pháp lý dự án trên bảng thông tin trước uỷ ban nhân dân xã, gắn bảng cảnh báo tại dự án… Nhưng không ít nhà đầu tư vẫn phớt lờ những cảnh báo này để mong mua được giá tốt hơn.
- Nguy cơ “chôn” vốn dài hạn
Để xây dựng và phát triển một dự án đúng tiến độ và quy hoạch là cả quá trình của chủ đầu tư. Nhưng dự án chỉ thật sự gọi là thành công khi thu hút được cư dân về sinh sống. Tại Long An, rất nhiều dự án đã phát triển hơn 4 - 5 năm nay những vẫn chỉ “lác đác” vài nóc nhà xây dở dang. Điển hình như khu đô thị sinh thái Làng Sen Việt Nam hay khu dân cư Hưng Thịnh Cát Tường. Việc đầu tư vào những dự án này khiến nhà đầu tư phải chịu “chôn” vốn có khi lên đến hàng chục năm và cũng không biết khi nào có thể thu hồi vốn.
N Phong
