TS Hoàng Hữu Phê: 'Đại gia giờ đâu ai ở nhà mặt phố'

Trong bài tham luận của ông có trình bày về 4 thời kỳ của nhà ở đô thị Việt Nam. Ông có thể mô tả rõ hơn sự chuyển đổi của nhà ở đô thị khi bước sang thời kỳ người mua lựa chọn đặc biệt là sau khi đất nước mở cửa.

Trước năm 1986, ở Việt Nam, nhà ở là dịch vụ xã hội. Nghĩa là bất cứ ai là công dân Việt Nam sẽ có tiêu chuẩn một căn hộ - một mái nhà trên đầu tương ứng với nhu cầu cuộc sống của mình. Nhưng vấn đề lớn ở đây là phải đợi, có khi phải đợi suốt đời

Đến năm 1986, tất cả mọi thứ đã thay đổi. Trong cuộc khảo sát nhà ở của tôi ở phố Hàng Bồ Hà Nội năm 1992, trung bình mỗi người dân chỉ có 4,5m2, đến năm 1999 thì con số này là 10,5m2 /người, và hiện nay là 26,5m2 . Đâu đấy trong khoảng giữa từ 4,5m2 cho tới gần 27m2 năm 2019, một sự thay đổi về chất đã diễn ra: thị trường nhà ở của người bán đã trở thành thị trường nhà ở của người mua.

Khi có sự chuyển từ thị trường người bán sang thị trường người mua, bộ mặt đô thị Việt Nam có nhiều sự thay đổi rõ rệt. Các tòa nhà cao 40-50 tầng mọc lên ngày càng nhiều.

Đô thị và thị trường nhà ở đã trải qua nhiều chuyển biến về mặt vật thể, vậy còn về mặt phi vật thể, chẳng hạn như thị hiếu thì sao thưa ông?

Nói về các yếu tố vật thể, toilet và nhà tắm riêng là vấn đề xã hội rất lớn, từng là mong muốn quá tầm và khó có thể thực hiện được với nhiều người dân đô thị. Bây giờ lớp trẻ không thể tưởng tượng được rằng vào thời của chúng tôi người ta đã phải chấp nhận việc dùng toilet chung. Sau khi thị trường chuyển biến, nhà tuy nhỏ nhưng có ngăn cách giữa phòng khách và phòng ngủ, có toilet bên trong, gọi là căn hộ khép kín, đã là hình ảnh căn nhà mơ ước của nhiều người.

Về thị hiếu, đã có sự thay đổi rõ rệt. Ngày xưa các căn hộ khi chủ đầu tư bán toà nhà 20 tầng thì các căn hộ tầng 10 sẽ là giá chuẩn, lên một tầng thì bớt 2%, xuống một tầng thì tăng 2%. Bây giờ mà nói tầng 3,4 đắt hơn tầng 17,18 hoặc tầng 45, 50 thì ai cũng cười, đúng không?

Trước đây, nhà ở Trung Hoà - Nhân Chính từng bị coi là quá xa trung tâm, không có người mua thì nay đã trở nên đắt đỏ. Đó là bởi đô thị đã có xu hướng phát triển đa cực. Một thành phố có thể có nhiều trung tâm.

Một điểm thay đổi rất lớn nữa là sự cá nhân hóa. Nếu anh nói cho tôi biết anh cần ngôi nhà thế nào, tôi sẽ nói chính xác anh là một người như thế nào. Cho nên thời xưa có những châm ngôn quen thuộc về về nhà cửa như: “Nhà mặt phố bố làm quan”, nhưng bây giờ thì các đại gia ít ai ở mặt phố, vì nó vừa ồn, vừa phức tạp xô bồ. Đẳng cấp phải là mua một cái smart villa. Ở đấy có điện mặt trời, có bể bơi và tất cả các thứ. Và nó xa mặt phố, rất ít người qua lại. Cái mà người ta đánh giá cao nhất là sự riêng tư.

Trong hội thảo R&D do Realcom tổ chức ông có nhắc đến 6 yếu tố của đô thị thông minh: dân cư thông minh, giao thông thông minh, môi trường thông minh… Theo ông, đô thị ở Việt Nam đã được mấy yếu tố? Để thành Smart City thì Việt Nam cần phải làm tốt điều gì?

Trong khoa học xã hội, qualitative assessment (nhận xét về mặt định tính) thường có dải tần rất rộng. Khi nói đến các vấn đề vĩ mô - khái niệm chung về Smart City - thì phải có đến 200 biến thể khác nhau. Cái mà tôi đưa là một trong những khái niệm định tính đó. Đối với các tiêu chuẩn của smart city, chúng ta dường như đã có những suy nghĩ khá rõ ràng về chúng, nhưng chúng ta vẫn còn thiếu điều rất quan trọng là các đánh giá định lượng thận trọng. Nhưng hôm nay chúng ta chưa có. Cho nên nếu tôi đưa ra bất cứ nhận định nào thì cũng sẽ nhuốm màu chủ quan và không công bằng lắm đối với những người đã bỏ rất nhiều công sức mong muốn mọi việc tốt hơn.

Tôi cho rằng ở Việt Nam, có lẽ lĩnh vực quản lý đô thị yếu nhất của chúng ta là giao thông. Những mặt khác tôi cho rằng chúng ta đang dần dần làm chủ tình thế, nhưng riêng về giao thông thì khó thực hiện.

Không chỉ có kẹt xe mà ngập nước cũng là vấn đề nhức nhối của đô thị, đặc biệt là TP. HCM. Theo ông, đâu là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này.

Nói về kẹt xe thì Bangkok hay Jakarta có thể nghiêm trong hơn Hà Nội, TP. HCM nhiều. Rồi các bạn thấy Hồng Kông, Singapore, đông đúc như thế nhưng ít khi tôi thấy kẹt xe. Cho nên liên hệ trực tiếp giữa nhà cao tầng, mật độ dân cư và kẹt xe không phải là một mối liên hệ tuyến tính. Qua nhiều nghiên cứu, chúng tôi thấy rằng nguyên nhân việc tắc nghẽn chắc chắn không phải chỉ đến từ mật độ, vì nếu thế thì chắc là ở Singapore, ở Hồng Kông người ta chỉ có nước là bò thôi, vì mật độ ở những nơi đó cao hơn của chúng ta.

Vấn đề thứ hai là ngập lụt. Tôi nghĩ nếu như tất cả những dự án từ thời điểm hôm nay trở đi mà chúng ta tính đến các kịch bản thận trọng và thống nhất về nước biển dâng thì chắc mọi việc sẽ đỡ hơn. Bởi vì ngập nước là một vấn đề phức tạp, cho nên phải có quá trình, chúng ta phải đưa ra các biện pháp khác nhau vào các thời điểm thích hợp để hạn chế.

Thời gian vừa qua, chúng ta thấy nổi lên một vấn đề là: ở những nơi mật độ cư dân cao, thì dịch bệnh lây lan mạnh và nhanh. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

Sau khi Covid xảy ra thì thái độ nói chung trên thế giới về mật độ bị thay đổi nhất thời. Tuy nhiên, mật độ dân cư là kết quả trực tiếp của sự hấp dẫn từ thành thị. Đây không phải là những khu dồn người nghèo lại một chỗ như một số dự án nhà ở xã hội mà tôi cho là sai lầm về bản chất. Mà đây là chỗ người ta thấy nhiều cơ hội nên sẵn sàng đánh đổi, chịu thiệt thòi về một mặt nào đó để có một cuộc sống tốt hơn ở các mặt khác, ví dụ triển vọng tương lai cho con em chẳng hạn.

Nếu ta nói việc chật chội là hệ quả của sự tham lam của những người làm nhà nhiều tầng và muốn nhét vào đó càng nhiều dân càng tốt thì tôi không thể hoàn toàn đồng ý. Vì rõ ràng người dân có quyền chọn mua, khi thị trường không còn là của riêng của người bán, như đã nói ở trên. Về chuyện người ta chọn đúng hay không, mình có tạo ra những điều kiện cho những sự lựa chọn đó diễn ra mà các bên đều có lợi hay không thì lại là một câu chuyện khá phức tạp cần phải bàn kỹ, với sự có mặt của các quy định về thị trường và pháp lý.

Theo lý thuyết vị thế - chất lượng do ông đề xuất năm 2000, để xác định bong bóng bất động sản thì chỉ dựa vào 2 yếu tố là giá trị vật thể và giá trị phi vật thể. Ông có thể làm rõ hơn về các biến số này và phương thức hình thành bong bóng bất động sản?

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) tôi công bố năm 2000 ở Đại học Tổng hợp London (UCL), tất cả mọi vật thể, sản phẩm bất động sản đều được cấu thành bởi 2 thành tố: vật thể và phi vật thể. Dựa vào các biến động và mối quan hệ tương hỗ của hai nhóm thành tố vật thể và phi vật thể, chúng ta sẽ theo dõi rất rõ nhịp đập của thị trường. Chúng ta biết thị trường chuyển về hướng nào.

Ví dụ theo nghiên cứu của một đồng nghiệp của tôi, ở quận 1 TP HCM, tỉ lệ giữa giá trị phi vật thể và vật thể là 72/28, ở quận 3 quận 4 là 64/36… Bạn tưởng tượng nếu giá trị phi vật thể, lấy ví dụ nhà mặt phố quận 1, với tỷ lệ giá trị các yếu tố phi vật thể là 72% gồm vị trí con phố, mức độ gần các tiện ích…, trong khi giá trị vật thể là 28% bao gồm giá trị của xi măng, thép, công đào đất, công xây dựng. Nếu một ngày đẹp trời, chỉ số phi vật thể vượt lên 90% chẳng hạn, ta sẽ có tỉ lệ 90/10 (hoặc thậm chí cao hơn) và đó chính là tỷ lệ của hiện tượng bong bóng. Giá vật liệu sẽ không thể tăng qua đêm được nhưng giá của vị trí và những tiện ích phi vật thể khác thì có thể.

Bong bóng bất động sản xuất hiện khi có sự gia tăng bất thường của các yếu tố phi vật thể, đặc biệt là “lời đồn”. Năm 2008, người ta nói rằng sẽ có một trung tâm hành chính quốc gia ở Hòa Lạc, giá đất ở đấy đắt lên nhiều lần và xẹp ngay lập tức trong vài tuần bởi vì việc này không được thực hiện. Năm ngoái tại Hớn Quản, Bình Phước cũng có lời đồn là sẽ xây sân bay và giá đất nó tăng lên 300%.

Hiện tại, rất khó để định giá nhà đất một cách công khai minh bạch. Theo ông việc này dẫn đến hệ lụy gì?

Tất cả những sự kiện cáo, tham nhũng, chậm trễ, rồi những bức xúc xã hội về đền bù giải phóng mặt bằng chưa hề giảm sút, hệ quả là trong nhiều trường hợp, việc chỉnh trang đô thị gần như đi vào đường cụt cũng từ nguyên nhân này mà ra.

Kinh tế dòng chính cho rằng bong bóng là một hiện tượng bất thường, trong đó thị trường sẽ tự điều chỉnh dựa trên tín hiệu của giá cả. Cứ có giá đúng thì mọi việc lại đâu vào đấy, nhưng khổ nỗi thị trường lại thường xuyên không cân bằng. Bóng bóng đưa mức giá thị trường BĐS lên đỉnh, song lại ích kỷ ở yên đấy hoặc trèo lên cao nữa. Hệ quả là những người có điều kiện vật chất yếu sẽ không bao giờ dám mơ đến việc sở hữu một ngôi nhà.

Tôi mong chúng ta có thể cùng góp sức tiến hành một loạt các hoạt động nghiên cứu thị trường BĐS, nhắm đến kết quả là tạo ra một hệ thống chính sách giúp nhận diện và đối mặt với bong bóng, để bong bóng không thể gây hại, hoặc hạn chế tác hại của của nó đối với những người yếu thế trong xã hội.