Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại có còn hấp dẫn?

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại: Trong vòng xoáy Covid-19

Sau nhiều năm thuê trọ tại Phú Hữu (quận 9, TP.HCM), Minh - một phóng viên trẻ nhận thấy khu vực này thiếu hụt các bất động sản cho thuê phù hợp với những người có thu nhập khá. Đó là dạng căn hộ dịch vụ đầy đủ nội thất tiện nghi, có dịch vụ quản lý, vệ sinh và hàng xóm văn minh, thân thiện. Loại phòng cho thuê này khá phổ biến tại các quận trung tâm, nhưng không dễ tìm tại các khu vực vùng ven.

Chàng trai 9x bắt đầu hành trình “khởi nghiệp”, với mô hình thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từ tháng 4/2020. Đó là thời điểm, Việt Nam vừa trải qua đợt bùng phát đại dịch lần thứ I, với chưa đầy 100 người nhiễm và không có ca tử vong. Đó cũng là thời điểm Việt Nam được ca ngợi nhiều trên các phương tiện truyền thông quốc tế về hiệu quả trong công tác phòng ngừa dịch bệnh. Nhiều người dân trong nước cũng có niềm tin rằng, họ sẽ đứng ngoài cuộc chiến này. Quả thực, giai đoạn đầu khởi nghiệp của Minh khá thuận lợi, dù đã có sự xuất hiện của dịch Covid-19.

Theo đó, anh thuê một ngôi nhà nguyên căn với giá 16 triệu đồng/tháng bao gồm 6 căn phòng diện tích từ nhỏ đến lớn. Tổng chi phí đầu tư ban đầu hơn 150 triệu đồng, bao gồm tiền đặt cọc trước, chi phí trang bị thêm máy lạnh, máy nước nóng... cho từng phòng. Sau khi tính toán, anh cho thuê lại với giá 2,7 triệu đồng/căn nhỏ, 3,2 triệu đồng cho căn có diện tích trung bình và 4,2 triệu đồng với căn diện tích lớn nhất.

Minh nhắm trực tiếp đến nhóm đối tượng khách thuê là những bạn sinh viên đang theo học tại các trường tư lập (thường gia đình có thu nhập cao) và nhân viên văn phòng đang làm việc trong khu công nghệ cao. Gần một năm đầu hoạt động tỷ lệ lắp đầy các phòng luôn đạt 100%, trung bình mỗi tháng mang về cho ông chủ trẻ 22 triệu đồng. Trừ đi các chi phí, anh vẫn còn khoảng 4 - 5 triệu để khấu trừ vào vốn đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên, đợt dịch bùng phát lần thứ 4 đang đặt chàng trai vào tình huống khá khó khăn, khi đã có 2 phòng trống suốt 2 tháng nay. Anh cũng giảm giá 500.000 - một triệu đồng/phòng để hỗ trợ những khách thuê còn lại. Trong khi, lợi nhuận từ việc cho thuê mới trang trải được khoảng 50 triệu đồng chi phí đầu tư ban đầu.

“Cũng nhờ một phần là chủ nhà thông cảm, giảm cho mình 6 triệu đồng trong tháng vừa rồi. Trước mắt, bọn mình cũng cố gắng giảm giá phòng để thu hút và hỗ trợ khách. Còn nếu dịch kéo dài 2 - 3 tháng nữa, mình cũng đang ‘bí’, chưa biết xoay sở thế nào”, Minh chia sẻ.

May mắn hơn Minh, chị Nhã tham gia thị trường thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại từ cách đây 3 năm và kịp hưởng một vài “trái ngọt” trước khi Covid-19 xuất hiện. Chị thuê căn nhà trên đường Nguyễn Văn Trỗi, với giá 37 triệu đồng/tháng bao gồm 7 phòng. Thời điểm trước dịch, chị tập trung cho người nước ngoài thuê, nhờ căn nhà có vị trí thuận tiện, dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm và đầy đủ tiện nghi từ tủ lạnh, lò vi sóng, máy lạnh, máy giặt, máy sấy... Lợi nhuận từ việc cho thuê giai đoạn đó tầm khoảng 10-12 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, từ khi dịch bùng phát, khách nước ngoài đều lần lượt trả phòng về nước. Chị Nhã phải tìm khách Việt Nam để lấp vào các phòng trống với mức giá thuê rẻ hơn. Hơn nữa, gần như tháng nào cũng có một phòng không cho thuê được, suốt 2 năm nay. Nên dù được chủ nhà giảm giá thuê xuống còn 30 triệu đồng/tháng, lợi nhuận trung bình của chị cũng chỉ còn khoảng 6 - 7 triệu đồng/tháng.

“Do từ đầu mình không đầu tư quá nhiều để kinh doanh mà mục đích chính là kiếm chỗ để ở ổn định, thoải mái lâu dài và có thêm thu nhập từ việc cho thuê, nên hiện tại, phòng có trống thì mình vẫn trang trải được. Nhưng nếu chủ nhà không hỗ trợ thì sẽ rất cực, vì vừa trống phòng vừa chi phí cao”, chị Nhã bày tỏ.

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại: Nhiều thách thức chờ đón

Giai đoạn trước, thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại là mô hình kinh doanh ưa chuộng của những nhà đầu tư vốn mỏng. Với số tiền bỏ ra ban đầu chỉ khoảng 100 - 200 triệu đồng, họ có thể thu về 10 - 15 triệu đồng/tháng.

Còn nhớ giai đoạn 2017 - 2018, khi nền tảng cho thuê nhà trực tuyến AirBnB bùng nổ tại Việt Nam, không ít người chi tiền tỷ để thuê loạt nhà nguyên căn hoặc căn hộ về tân trang nội thất, chia phòng và đăng ký cho thuê trên nền tảng này. Nhiều người tiết lộ, lợi nhuận ròng vào khoảng 18% - 20%, tức gấp 1,5 - 3 lần so với lãi suất gửi tiết kiệm thời điểm đó.

Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 dường như đang “quét sạch” tiềm năng của thị trường này. Những người thuê nhà để cho thuê ngắn hạn trên AirBnB gần như đã rời bỏ thị trường, sau hơn một năm “biến mất” của du khách quốc tế. Ngay cả những người cho thuê dài hạn, đánh vào nhóm khách có khả năng chi trả tốt như Minh, Nhã cũng đang dần đuối sức. Những người có thể cầm cự được, đều nhờ vào sự chia sẻ từ chủ nhà.

Báo cáo từ Savills cho thấy, những tác động từ dịch bệnh đã được thể hiện từ quý II năm ngoái, khi nguồn cung căn hộ dịch vụ có xu hướng giảm dần. Trong 3 tháng vừa qua, toàn thành phố không những không có thêm dự án mới mà còn có 3 dự án cũ ngừng hoạt động.

Giá thuê trung bình cũng đã giảm đến 11% so với cùng kỳ năm 2019. Riêng phân khúc trung cấp, có đến gần 30% dự án giảm giá thuê tới 30% cho các hợp đồng thuê dài hạn. Chủ nhà sẵn sàng cung cấp thêm các ưu đãi kèm theo như miễn phí chỗ đậu xe ôtô, hỗ trợ tiền điện nước hoặc nâng cấp lên diện tích cho thuê lớn hơn. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy bình quân chỉ đạt khoảng 64%.

“Thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức bởi việc đóng cửa biên giới, các chuyến bay bị gián đoạn và hạn chế nhập cảnh”, theo Savills.

Bên cạnh những “cú đấm bồi” từ Covid-19, thị trường cho thuê bất động sản còn đối diện với việc sẽ bị kiểm soát thuế gắt gao hơn. Thực tế, nhiều người thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại hiện nay không thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.

Cụ thể, cá nhân/ hộ gia đình kinh doanh cho thuê nhà trọ, căn hộ có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (tương đương khoảng 8,3 triệu đồng/tháng) sẽ phải đóng thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, tổng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng 10% tổng doanh thu cho thuê hàng tháng.

Nếu thực hiện đúng theo các quy định này, những người tưởng chừng đang kinh doanh nhỏ lẻ như anh Minh, chị Nhã cũng phải nộp thuế với số tiền hàng năm khá cao. Điều này lại càng kéo giảm lợi nhuận, qua đó khiến kênh đầu tư này ngày càng trở nên kém hấp dẫn với nhà đầu tư.

Bí quyết thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại hiệu quả

1. Chọn đối tượng mục tiêu

Nếu bạn nhắm vào nhóm công nhân, người lao động phổ thông thì mức giá nên là điểm hấp dẫn nhất. Nếu mục tiêu của bạn là dân văn phòng hoặc người có thu nhập trung bình, mức giá có thể đến sau. Yếu tố chủ đạo là dịch vụ đi kèm và không gian cần sạch sẽ, môi trường phải yên tĩnh. Đối với các gia đình trẻ thì nội thất sẵn có cũng là điểm cộng, giúp họ bớt phần nào chi phí.

2. Mua nội thất sẵn

Nếu xác định cho thuê dài hạn, bạn nên sắm sửa các nội thất cơ bản sẵn có như giường tủ, bàn ghế và tủ bếp. Việc để người thuê nhà tự mang vác đồ đạc vào sẽ dễ gây hư hại nhà cửa. Nếu sau này họ dọn đi bạn dễ nhận lại chiến trường mà phải dành vài chục triệu đồng mới tu sửa được.