Sau vụ việc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước hủy bỏ 9 đợt chào bán trái phiếu từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022 với tổng trị giá hơn 10.000 tỷ đồng của các công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường tài chính trong tuần qua.
Thị trường cũng đang trở nên nóng và dấy lên nhiều lo ngại khi ngày 7/4, Chính phủ có Công điện số 304 yêu cầu khẩn trương kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư, phân phối, giao dịch và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, đồng thời rà soát quy định pháp lý.
Trong một báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VCBS cho biết các khoản trái phiếu của các doanh nghiệp trên đều là các trái phiếu có tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất kèm chứng thư định giá hoặc bằng các tài sản thế chấp là cổ phiếu với giá trị theo chứng thư định giá có giá trị 130%-200% giá trị của các đợt huy động.
Tổ chức đánh giá xếp hạng FiinGroup cũng vừa có báo cáo đánh giá tác động của một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp đến các đối tượng trên thị trường vốn Việt Nam.
Trước hết, sức khỏe tài chính các công ty bất động sản về tổng thể vẫn ở mức tương đối an toàn. Tuy nhiên điểm đáng lưu ý là tình hình sức khỏe tài chính được ghi nhận trong bối cảnh tổng số lượng căn hộ bán được tại thị trường khu vực Hà Nội và TP.HCM đã giảm chỉ còn chỉ còn chưa đến một nửa từ mức 29.000 căn/năm trong 2 năm diễn ra COVID-19, so với mức 66.000 căn/năm trong giai đoạn năm trước đó từ 2015-2019.
Trong bối cảnh đó, Hưng Thịnh Land “bổng dưng” nổi lên đứng đầu doanh nghiệp bất động sản về phát hành trái phiếu trong năm 2021. Cụ thể, tháng 5/2021, Hưng Thịnh Land đã liên tiếp thực hiện tới 3 đợt phát hành trái phiếu.
Đợt 1: Ngày 5/5, Hưng Thịnh Land huy động được 500 tỷ đồng trái phiếu. Toàn bộ lượng trái phiếu này được bán cho 147 nhà đầu tư cá nhân (nắm giữ 93,3% giá trị phát hành) và 2 nhà đầu tư tổ chức.
Đợt 2: Ngày 27/5, Hưng Thịnh Land tiếp tục gọi thêm 300 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,5%. Toàn bộ lượng trái phiếu này được bán cho 1 nhà đầu tư cá nhân trong nước.
Đợt 3: Ngày 28/5, Hưng Thịnh Land bán được 350 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10,4%/năm cho 1 công ty chứng khoán trong nước...
Tháng 6/2021, Hưng Thịnh Land huy động được 600 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, với lãi suất 10% cho năm đầu tiên, các năm tiếp theo không thấp hơn 10%.
Tháng 8/2021, Hưng Thịnh Land chào bán lô trái phiếu trị giá 900 tỷ đồng cho một nhà đầu tư tổ chức. Trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, lãi cố định 11%/năm.
Tháng 9/2021, Hưng Thịnh Land huy động thành công đợt trái phiếu giá trị 1.800 tỷ đồng. Trái phiếu chào bán là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo lãnh thanh toán và được đảm bảo bằng tài sản.
Tháng 10/2021, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) đã đứng ra thu xếp cho Hưng Thịnh Land phát hành 300.000 trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo bằng tài sản. Lô trái phiếu trị giá 300 tỷ đồng này cho 67 nhà đầu tư trong nước.
Trong năm 2021, nhiều đơn vị khác cùng trong hệ sinh thái của Hưng Thịnh đã huy động lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, tổng cộng trong năm 2021, Hưng Thịnh Land đã phát hành khoảng 8.250 tỷ đồng trái phiếu với tổng nợ trái phiếu hiện vào khoảng 11.800 tỷ đồng.
Đầu năm 2021, một công ty thành viên là CTCP Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn cũng phát hành 6.600 tỷ trái phiếu.
Dòng tiền hút được từ trái phiếu doanh nghiệp của Hưng Thịnh Land và các công ty nằm trong hệ sinh thái của Tập đoàn Hưng Thịnh được phục vụ cho nhiều mục đích và dự án kinh doanh. Siêu dự án Merryland Quy Nhơn được tập đoàn đầu tư gần 2 tỷ USD, riêng tiền từ trái phiếu rót về là 6.600 tỷ đồng.
Với việc đầu tư lớn như vậy, hơn hết, Hưng Thịnh Land Hưng Thịnh Land đang phát triển dự án Marryland thành tổ hợp nghỉ dưỡng - du lịch - vui chơi giải trí đẳng cấp quốc tế. Đồng thời đang nuôi tham vọng biến bán đảo Hải Giang cũng như dự án MerryLand Quy Nhơn thành “điểm đến mới của châu Á”. Thế nhưng liệu MerryLand Quy Nhơn có khả năng trở thành “điểm đến mới của châu Á” hay không khi mà Hưng Thịnh Land đang rao bán hơn 1.000 căn shophouse tại đây với giá lên đến 46 tỷ đồng/căn trong khi mật độ xây dựng dày đặc và áp lực tìm kiếm người đến mua sắm trong thời điểm này không phải chuyện nhỏ.
Theo các chuyên gia đánh giá, để trở thành những thành phố đáng sống hay thiên đường du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết như ngày hôm nay thì các thành phố trên cũng trải qua hai, ba chục năm để trở mình, lột xác và trong 10 năm, 20 năm tới thì Quy Nhơn khó có thể trở mình thành “điểm đến mới” được. Trong khi Quy Nhơn hiện tại cũng chỉ như vô vàn những điểm đến khác của Việt Nam hoặc châu Á. Nếu chỉ có MerryLand của Hưng Thịnh Land, FLC Resort hay vài dự án khác thì chưa đủ để tạo cú hích. Dọc bờ biển Quy Nhơn rất ít các tòa condotel cao tầng … Trong khi Phú Quốc hiện nay không khác gì một Singapore thu nhỏ, đủ thứ để chơi, du khách thoả sức khám phá. Còn Phan Thiết với hạ tầng giao thông kết nối đến sân bay, trung tâm du lịch xung quanh dễ dàng chỉ hơn 30 phút chạy xe.
Theo một chuyên gia du lịch, giả sử MerryLand Quy Nhơn đón 10.000 khách mỗi ngày và chia đều ra thì mỗi ngày có khoảng 10 khách ghé một shop. Trong số đó may ra chỉ có 1 – 2 khách mua sắm.
Tương tự, một siêu dự án khác ở Phan Thiết với diện tích 1.000 ha mà chủ đầu tư cũng chỉ xây có mấy dãy shophouse. Còn tại MerryLand Quy Nhơn, Hưng Thịnh Land đã xây hơn 1.000 căn shophouse. Trong khi shophouse tại đây hiện đang được rao bán từ 15 - 6 tỷ đồng/căn. Nhà đầu tư trước khi xuống tiền chắc chắn sẽ đắn đo rất kỹ.
Một vấn đề quan trọng khác mà theo đánh giá của FiinGroup đó là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong năm 2022 - 2024 của chủ đầu tư. Cuối năm 2021, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng và số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn vào năm 2022 - 2024.
Cũng theo FiinGroup, áp lực trả nợ có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.
Tổng hợp
N Phong
