Khi quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng cạn kiệt và giá cả tăng cao, nhiều nhà đầu tư bắt đầu khai phá những “vùng đất mới” từ Bình Dương, Long An đến Lâm Đồng, Bình Thuận, Quảng Ngãi… Đa phần người mua nhắm đến đất nông nghiệp nhờ mặt bằng giá rẻ và kỳ vọng khả năng kiếm lời cao, khi đất được quy hoạch lên đô thị.
Tuy nhiên, quỹ đất này thường tồn tại nhiều vấn đề pháp lý cũng như những rủi ro nhất định mà người mua ở xa khó nắm bắt. Dưới đây là 7 kinh nghiệm rất thiết thực do anh Phạm Anh Khoa - một nhà đầu tư cá nhân cũng là một môi giới bất động sản chia sẻ từ thực tế đầu tư tại Lâm Đồng. Toancanhbatdongsan.com.vn xin trích nguyên văn để chuyển đến quý vị như một kênh tham khảo trước quyết định "đánh bắt xa bờ".
1. Soi kỹ pháp lý
Pháp lý ở đây tôi muốn nhắc nhở là pháp lý nổi và pháp lý chìm. Pháp lý nổi có nghĩa là đất phải có sổ sách rõ ràng, không dính quy hoạch, sang tên nhanh gọn. Việc điều tra pháp lý này, bạn chỉ cần tới địa chính địa phương kiểm tra là được.
Còn pháp lý chìm, tức là miếng đất đó có sang tên ngay được không, vì không phải cứ đất có sổ đỏ là đủ điều kiện sang tên. Đây là lưu ý đặc biệt dành cho những nhà đầu tư mua đất từ nhà dân, có sổ được cấp trước năm 2000. Các sổ này thường là sổ mang tên hộ gia đình. Những đất được cấp sổ này thường khó sang tên hơn sổ đứng tên cá nhân.
Các nhà đầu tư từ Sài Gòn thường có tâm lý đi coi đất, ưng là làm hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay, cộng thêm nhà dân chưa bán đất bao giờ. Hai bên xuống cọc với nhau, khi ra công chứng sẽ gặp rất nhiều trở ngại, có khi phải đi làm toàn bộ hồ sơ thì mới sang tên được. Giải pháp an toàn cho nhà đầu tư là khi ưng miếng đất, cứ phải xuống cọc có công chứng.
2. Ủy quyền sang tên
Tôi đi săn đất, đầu tư đất rồi lại bán đất cho nhà đầu tư. Ngay từ khi là môi giới vãng lai - tức là một môi giới không vốn, không khách hàng ruột, không kinh nghiệm thực tế, tôi đã có tâm lý bảo vệ người mua bằng cách luôn theo sát hợp đồng, học hỏi kinh nghiệm cho tới khi sổ bàn giao cho khách.
Ngay thời điểm này, giao dịch sang tên ở phòng một cửa luôn chật cứng người. Nếu không kiếm được môi giới tin tưởng, nhà đầu tư nên “bám” vào phòng công chứng. Tức là khi làm hợp đồng sang tên, khách hàng cứ bàn giao tiền sòng phẳng cho người bán rồi uỷ quyền cho phòng công chứng làm thủ tục sang tên. Như vậy, bạn không phải đi lại nhiều lần để nhận được sổ.
Nếu khách hàng tự đi sang tên, đóng thuế, lấy sổ thì nhanh nhất, thuận lợi nhất cũng tốn 3 lần đi lại chờ đợi vất vả. Thay vào đó, bạn cứ uỷ quyền sang tên cho môi giới tin tưởng hoặc phòng công chứng nơi bạn công chứng. Hầu hết các phòng công chứng đều nhận dịch vụ này và sẽ an toàn hơn cho nhà đầu tư.
3. Kiểm tra kỹ lưỡng
Đây là lời khuyên thường được nhắc đến nhưng không bao giờ thừa. Bạn là người phương xa đến, bạn phải chắc chắn nắm rõ hết mọi thông tin để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư và nắm thế chủ động.
Đầu tiên là kiểm tra đường đi. Đường đi ở đây bao gồm đường đi vào đất bạn muốn đầu tư và đường đi của người khác bên trong miếng đất của bạn. Vì đất ở Lâm Đồng bao la, chạy dài vô tận, tình trạng nhà phía sau lấy đất nhà phía trước làm đường đi rất nhiều. Họ đã đi nhiều đời như vậy, nên khi mình mua thì nhà phía sau sẽ đòi quyền lợi đường đi trên đất của bạn.
Nhiều người mua đất diện tích lớn ở Lâm Đồng, hơn 10.000m2 là bình thường, có khi cũng không đi hết một lượt miếng đất. Đến khi phát hiện trên phần đất mình mua có đất hiện là đường đi của người khác thì rất rắc rối.
Thứ hai là kiểm tra sổ đỏ. Bạn phải coi hết cả 4 trang của sổ. Trang 2, bạn coi xem miếng đất đó có diện tích hiện tại bao nhiêu. Trang 3, coi họa đồ của thửa đất xem có hiển thị con đường tới đất bạn hay không. Nếu sổ cũ không có họa đồ thì bạn phải ra địa chính địa phương xin trích lục họa đồ. Vì nếu đất không có đường đi được nhà nước công nhận, sau này có khi bạn phải tìm cách “bay” vào đất! Trang 4, kiểm tra xem đất đó đã bán cho ai một phần nào chưa, nếu bán mà chưa tách sổ, coi như bạn chấp nhận mua đồng sở hữu.
4. Sở hữu riêng tư
Mua đất bạn phải mua được quyền sở hữu riêng - tức là mua nguyên sổ, mua nguyên thửa đất. Có rất nhiều trường hợp miếng đất rộng 10.000m2, còn nguyên sổ nhưng chủ đất lại bán giấy tay cho nhà hàng xóm 200m2 để họ làm nhà. Nếu không tinh ý, bạn tốn tiền mua nguyên miếng đất mà phải chịu cảnh đồng sở hữu.
Nhiều trường hợp bạn muốn tách ra cho riêng tư cũng không được. Vì theo luật đất đai, miếng đất phải có tối thiểu 10m2 ngang khu quy hoạch dân cư mới được phép tách thửa. Nếu miếng đất bán giấy tay không thỏa mãn điều kiện đó, nhà đầu tư có khi phải chịu cảnh suốt đời chung sổ, muốn bán đi lại càng khó.
5. Chú ý tầm nhìn
Tầm nhìn đẹp là một trong những điều kiện tiên quyết khả năng sinh lời của miếng đất. Những mảnh đất có tầm nhìn đẹp luôn được nhà đầu tư săn đón, chịu mua giá cao.
Nhưng bạn phải chú ý để tránh mua phải thửa đất có tầm nhìn nhạy cảm - như view nghĩa trang. Đất rộng, cây cối nhiều nên nhà đầu tư dễ gặp trường hợp này nếu không quan sát kỹ. Tới khi bàn giao đất, bạn mới nhận ra thì cũng muộn rồi.
6. Không gian xung quanh
Đất phải nằm nơi có không gian thoáng mát, lộng gió, không gần trang trại chăn nuôi như trang trại heo, trang trại gà, trang trại chim cút… Săn đất không chỉ là nhìn mà bạn còn phải ngửi, để kiểm tra xem không khí xung quanh có trong lành hay không.
7. Tầm nhìn tương lai
Muốn sinh lời cao, bạn phải biết cách mua miếng đất tường là không hoàn thiện nhưng có tương lai hoàn thiện. Nếu chọn miếng đất khu dân cư, đã có thổ cư, đường xe hơi, view đẹp, điện nước đầy đủ, bạn phải mua với giá “vàng”. Dư địa tăng giá không còn nhiều.
Nếu có kinh nghiệm tìm đất chưa chuyển thổ cư nhưng có quy hoạch chuyển thổ cư trong tương lai gần, giá sẽ tốt hơn. Khi quy hoạch đến - đường được mở rộng, điện lưới đi qua, thì sẽ “một đêm thành giàu”.
Cảnh báo: Bài viết dựa trên kinh nghiệm và quan điểm cá nhân của tác giả. Toancanhbatdongsan.com.vn xin chuyển đến quý vị độc giả như một kênh tham khảo có giá trị. Mong quý vị lưu ý, chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào với các khoản đầu tư của quý vị dựa trên thông tin bài viết bên trên. Trân trọng cám ơn!
N Phong
