Chuyện gì xảy ra cho cổ phiếu bất động sản?

Bất động sản chững lại, nhà đầu tư chuyển kênh

Một số nhà đầu tư bất động sản Việt Nam rất nhạy trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và chuyển hướng đầu tư linh hoạt. Trước tình trạng dịch còn kéo dài, các giao dịch trong thị trường bất động sản không còn sôi nổi như trước, thanh khoản cũng giảm tốc, nếu là người bình thường chỉ cần thu tiền về giữ trong tay là có thể yên tâm sống qua ngày. Nhưng đối với các nhà đầu tư nếu để tiền nằm một chỗ thì đó là thảm họa, họ gọi đó là đồng tiền “chết”. Để tìm cách để tiền đẻ ra tiền, một số nhà đầu tư quyết định tạm rời bất động sản để sang một kênh đầu tư mới là cổ phiếu bất động sản.

Trong buổi trò chuyện với chủ đề “Dòng tiền chảy về đâu” của Toàn cảnh Talkshow, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam VREC chia sẻ sau khi hỏi thăm thì biết được nhiều hội viên câu lạc bộ BĐS cũng như những anh em doanh nhân khác đã bắt đầu chuyển sang đầu tư chứng khoán. 

“Đặc biệt, thời gian dịch trong gần 2 năm vừa qua khiến việc mua bất động sản trực tiếp gặp khó khăn. Những người làm trong ngành hoặc yêu thích BĐS bắt đầu dồn tiền về, ngồi ở nhà mua online cổ phiếu bất động sản”, ông Bảo cho biết.

Vừa hay đúng thời kỳ cổ phiếu bất động sản “dâng sóng”

Nếu xét trong 6 tháng đầu năm 2021 thì cổ phiếu nhóm ngành bất động sản khá im hơi lặng tiếng, những cú nổ của thị trường chứng khoán tập trung phần lớn vào các nhóm cổ phiếu ngân hàng và chứng khoán. Tuy nhiên gần đây trên khắp các diễn đàn, mạng xã hội hay các môi giới đã bắt đầu khuyến nghị các nhà đầu tư bỏ thêm danh mục cổ phiếu bất động sản vào giỏ hàng của mình. Điều này cho thấy sắp tới sẽ có những tín hiệu sóng khả quan cho nhóm cổ phiếu bất động sản trong quý 3 – 4/2021.

Theo các nhà đầu tư chuyên nghiệp cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển đổi xu hướng:

Thứ nhất là do chu kỳ sóng và sự luân chuyển dòng tiền giữa các nhóm ngành.

Theo đó, các cổ phiếu tăng trong thời gian qua, điển hình là chứng khoán và ngân hàng, đã được dòng tiền “kéo” tăng tới đỉnh giá trị, không thể đẩy cao hơn nữa thì dòng tiền bắt đầu thoái lui và chuyển sang các tiềm năng đầu tư khác. Khi phân tích để chọn nhóm ngành mới, các nhà đầu tư nhận thấy nhóm ngành bất động sản có xu hướng đi ngang, riêng biệt trong 6 tháng đầu năm vẫn có một vài cổ phiếu tăng nổi bật như HDC, KDH, NLG,… Tuy nhiên với sự tích lũy nhiều trong thời gian dài, cổ phiếu bất động sản được các chuyên gia dự đoán sẽ có sức bật từ chu kỳ tích lũy sang chu kỳ tăng trưởng.

Thứ hai là kỳ vọng lợi nhuận ròng báo cáo tài chính cuối năm

Khi tiến gần đến cuối năm 2021, nhà đầu tư lại càng kỳ vọng vào mức lợi nhuận ghi nhận trên báo cáo tài chính cuối năm của các doanh nghiệp bất động sản.Tuy năm nay không phải là năm kinh doanh dễ dàng nhưng hàng loạt công ty bất động sản vẫn công bố mức lãi đậm trong báo cáo quý 2/2021. Đơn cử là tập đoàn Novaland ghi nhận lợi nhuận sau thuế ở mức hơn 2.014 tỷ đồng, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước; tập đoàn An Gia cũng ghi nhận lãi ròng cổ đông công ty mẹ hơn 195 tỷ, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Mức lãi này theo các chuyên gia phân tích là do doanh nghiệp tận dụng nguyên tắc thận trọng của kế toán (doanh thu chỉ được ghi nhận khi đã hoàn tất bàn giao sản phẩm – dịch vụ), sau đó sắp xếp thời gian bàn giao dự án để kiểm soát được chỉ số lợi nhuận của doanh nghiệp. Thông thường thời điểm hạch toán doanh thu nhiều nhất rơi vào vào quý 3 và quý 4. Thêm vào đó, xu hướng đầu tư chứng khoán bao giờ cũng xuất hiện trước khi báo cáo tài chính được phát hành, vậy nên bây giờ là thời điểm thích hợp để dân đầu tư đưa nguồn tiền vào “đón sóng” bất động sản.

Thứ ba là các tín hiệu khả quan từ thị trường bất động sản

Theo số liệu báo cáo Quý 2/2021 của Bộ Xây Dựng, số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm có 92 dự án với 29.557 căn hộ. Số lượng dự án tăng 5% so với quý trước và giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hơn nữa báo cáo còn cho thấy trong 6 tháng đầu năm đã có 29.949 giao dịch bất động sản thành công; số lượng giao dịch bình quân tăng 118% so với quý trước và khoảng 101% so với Quý 2/2020. Hầu hết các giao dịch thành công vẫn tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và cao cấp.

Bên cạnh đó là những chính sách giãn dân kết hợp với nâng cấp cơ sở hạ tầng ở các khu đô thị vệ tinh, tỉnh vùng ven như khu Bắc, khu Tây thành phố, Đồng Nai, Bình Dương,… Các khu vực này được chọn làm điểm di dời dân là nhờ sở hữu các quỹ đất sạch rộng và mức giá còn khá mềm. Ngoài ra, các thông tin về công trình quy hoạch, dự thảo đưa 5 huyện lên quận (Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ) hay thành lập thành phố Tây Bắc gồm Hóc Môn, Củ Chi cũng là những yếu tố giúp tăng giá nhà đất tại các khu vực. Vì vậy những doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất hưởng các lợi thế trên đều được các nhà đầu tư kỳ vọng hơn vào tiềm năng sinh lời trong tương lai.

Nên chọn cổ phiếu BĐS nào?

Theo khuyến nghị Vndirect, nhà đầu tư cần lựa chọn doanh nghiệp bất động sản sở hữu 3 đặc điểm dưới đây:

1. Các dự án đã được cấp phép xây dựng trong năm 2021 và sắp tiến hành thi công

2. Sở hữu quỹ căn hộ dành cho các phân khúc trung cấp và bình dân

3. Tình hình sức khỏe tài chính lành mạnh

Trong 6 tháng đầu năm đã có sự tăng trưởng tích cực từ các nhóm cổ phiếu có vốn hóa lớn (điển hình như PDR, VHM, NVL,…) và các nhóm cổ phiếu vốn hóa vừa (điển hình như AGG, KDH, HDC, NLG,…).

Tùy vào khẩu vị rủi ro mà nhà đầu tư có thể chọn một trong hai danh mục trên, nhóm cổ phiếu có vốn hóa lớn có hiệu quả hoạt động tốt nhưng do đã tăng trưởng trong thời gian dài, khó có được “sức bật” về giá trong tương lai nên hầu như không còn hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư. Còn nhóm cổ phiếu vốn hóa vừa có tiềm lực tăng trưởng khá cao, dễ được sóng đẩy lên khi thị trường vào xu hướng tích cực. Tuy nhiên để ra quyết định xuống tiền hiệu quả, điều quan trọng là nhà đầu tư cần tìm được cổ phiếu được thị trường định giá thấp hơn giá trị thực của nó.

Đặc biệt với nhóm cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần đào sâu vào báo cáo tài chính của từng doanh nghiệp để xem xét kỹ hơn về tình hình kinh doanh, các khoản mục doanh thu chờ thực hiện, người mua trả tiền trước hoặc quan sát các dự án nào đang được xây dựng và sắp bàn giao thông qua chỉ số hàng tồn kho của doanh nghiệp. Ngoài ra nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến quỹ đất của công ty có đang nằm gần các quy hoạch cơ sở hạ tầng hay không. Đặc biệt là cần kiểm tra kỹ về tính pháp lý cũng như tiến độ của các dự án đang xây dựng trên quỹ đất đó.