3 lưu ý quan trọng khi mua 'nhà đổi nhà'

Như thông tin Toancanhbatdongsan.com.vn đã đưa, từ tháng 5 năm nay, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện 2 giải pháp thanh toán đáng chú ý là mua "nhà 0 đồng" và "nhà đổi nhà". Giải pháp cho phép người mua nhà có thể sở hữu một căn hộ hình thành trong tương lai mà không cần có sẵn nguồn tiền mặt. Toàn bộ 100% giá trị căn nhà sẽ được ngân hàng cho vay bằng tài sản thế chấp là chính căn hộ đó và một bất động sản mà khách hàng đang sở hữu.

Trao đổi trong chương trình Talkshow Toàn cảnh chủ đề "Nhà đổi nhà: Sinh lợi hay sinh lo" mới đây, các chuyên gia đánh giá các giải pháp này mang đến những lợi ích nhất định cho cả chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Tuy nhiên, người mua nhà cần tính toán kỹ để đảm bảo khả năng chi trả trong tương lai, tránh rơi vào thế bị động. 

Cụ thể, theo TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - tài chính, “Nhà đổi nhà” chính là hoạt động kích cầu của các chủ đầu tư, tương tự như phương thức thông thường là chiết khấu, các phần thưởng cho những người mua trước... Hiện nay, nhiều người mua đã sở hữu bất động sản đều có thể thế chấp tài sản để vay ngân hàng và dùng số tiền đó chi trả 30% cho căn hộ mới mình muốn mua. 70% còn lại sẽ do ngân hàng liên kết với chủ đầu tư cho vay dựa trên khả năng chi trả của khách hàng. Với giải pháp "nhà đổi nhà" này, người mua có thể tiện lợi hơn về thủ tục, khi làm thủ tục vay 100% giá trị căn hộ tại một ngân hàng, thay vì bước A gặp ngân hàng này, bước B gặp ngân hàng kia.

"Cái đó sẽ rất có lợi nếu như dự đoán đúng về giá trị căn nhà sẽ tăng theo một vài năm nữa và số tiền của ta trong giai đoạn đó hoàn toàn đủ trả cho 100% vốn vay theo tiến độ trả nợ. Ngược lại, nếu không đoán đúng tình hình tăng giá của căn nhà và không có đủ tiền trả nợ hàng tháng hoặc hàng quý, chúng ta đã vô tình sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao mà không thể trả nợ được", ông Hiển chia sẻ.

Còn theo luật sư Phạm Ngọc Hưng - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, phương thức "nhà đổi nhà" phù hợp với 2 nhóm đối tượng trên thị trường:

- Những người đang ở ngôi nhà nhỏ, chật hẹp có nhu cầu đổi sang ngôi nhà lớn hơn, kèm điều kiện có thu nhập tốt đủ để trả góp hàng tháng, hàng quý.

- Nhóm nhà đầu tư dựa trên đòn bẩy tài chính. Để thu hút nhóm khách này, các chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ, cho phép người mua rút vốn để đầu tư lĩnh vực khác hoặc chuyển nhượng ngôi nhà mới mua cho người khác khi đạt lợi nhuận kỳ vọng. 

Tuy nhiên, ông cũng nhắc nhở, với giải pháp này, người mua đang vay 100% giá trị tài sản thay vì giới hạn 70% - 75% như các phương thức truyền thống. Mức trả góp hàng tháng hoặc hàng quý đương nhiên cũng lớn hơn rất nhiều và cần được sự dự trù trước. Để an toàn cho khoản mua nhà theo phương thức "nhà đổi nhà" hoặc "mua nhà 0 đồng", ông Hưng khuyến cáo, nhà đầu tư nên cân nhắc 3 yếu tố sau:

- Thứ nhất là pháp lý: Đây là yếu tố quan trọng nhất vì hầu hết các rủi ro khi mua bất động sản trong thời gian vừa qua là đều xuất phát từ việc chủ đầu tư không đủ điều kiện huy động vốn. Nếu bị yêu cầu đình lại do thiếu hồ sơ pháp lý, người mua nhà sẽ chịu thiệt hại lớn nhất.

- Thứ hai là uy tín và tiềm lực chủ đầu tư: Khách hàng cần nhận thức rõ rằng ở đây, mình đang mua một ngôi nhà bằng 2 tài sản thế chấp: Một là ngôi nhà hình thành trong tương lai và một là tài sản hiện có. Nếu chủ đầu tư không uy tín hoặc không đủ tiềm lực đảm bảo tiến độ thi công dự án dẫn đến việc chậm giao nhà hoặc những rắc rối về pháp lý sau đó, rủi ro xảy ra là với cả 2 tài sản.

- Thứ ba là lãi suất ngân hàng: Việc tham gia của ngân hàng thường có lợi cho người mua nhà, vì phải qua quá trình thẩm định nghiêm ngặt, các ngân hàng mới quyết định liên kết với chủ đầu tư để cho khách hàng vay mua dự án. Tuy nhiên, người mua cũng nên ràng buộc trách nhiệm của mình với trách nhiệm của ngân hàng về việc mua nhà, vì có liên quan đến lãi suất. Thường chủ đầu tư và ngân hàng sẽ liên kết để hỗ trợ lãi suất trong 1 - 2 năm đầu nhưng sau đó sẽ áp dụng lãi suất thả nổi - tức lãi suất huy động dài hạn của ngân hàng cộng thêm một vài chi phí. Có trường hợp lãi suất huy động này quá lớn cộng thêm phí dịch vụ ngân hàng khiến lãi suất mà người mua phải trả rất cao. Nếu không lường trước được và thu nhập không đủ đáp ứng thì người mua sẽ gặp rủi ro.