Mua nhà 0 đồng: Những bài toán tài chính cần đặt ra

Mua nhà không cần vốn

Những ngày đầu tháng 5 vừa rồi, một trong những đại gia lớn nhất trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam là Vinhomes thu hút sự chú ý của thị trường khi tung ra chính sách “mua nhà 0 đồng”. Theo đó, chủ đầu tư cung cấp giải pháp cho vay lên đến 100% giá trị căn hộ với lãi suất 0% trong thời gian 26 tháng sau khi bàn giao. Chương trình áp dụng với loạt dự án của Vinhomes tại Hà Nội và TP.HCM.

Khách hàng chỉ cần đặt cọc 50 triệu đồng và tài sản đảm bảo là bất động sản có sẵn hoặc sổ tiết kiệm. Ngân hàng liên kết sẽ giải ngân khoản vay ban đầu khoảng 20% - 30% giá trị căn hộ dựa trên tài sản đảm bảo sẵn có của khách hàng. Giá trị còn lại được đảm bảo bằng chính căn hộ vừa mua.

Nhắm đến nhóm khách hàng có nhu cầu đổi nhà cũ lấy nhà mới, đại gia hàng đầu về bất động sản hàng hiệu là Masterise Homes cũng kết hợp với Techcombank mang giải pháp “Nhà đổi nhà - home for home” đến cư dân Hà Nội tại dự án đầu tiên là Masteri Waterfront. Theo giải pháp này, thay vì phải bán gấp ngôi nhà đang sở hữu, chủ nhà có thể dùng nó làm tài sản thế chấp để vay 30% giá trị căn hộ Masteri Waterfront. Người mua có thời gian 18 - 24 tháng và được hỗ trợ để bán được căn nhà cũ, dùng số tiền đó để làm vốn đối ứng cho căn nhà mới.

Cụ thể, ông Jason Turnbull, Phó tổng giám đốc kiêm Giám đốc Tài chính Masterise Homes lấy ví dụ, một gia đình đang sở hữu bất động sản được định giá thị trường 3 tỷ đồng và muốn mua căn hộ “home for home” với giá hơn 4,5 tỷ đồng. Theo các phương thức cũ, các gia đình cần có tối thiểu 20% - 30% giá trị ngôi nhà mới, tương đương 900 triệu đến 1,35 tỷ đồng.

Thông thường, họ sẽ phải lấy khoản tiết kiệm cho những trường hợp bất ngờ trong cuộc sống hoặc vay mượn gia đình. Ông Jason đánh giá, những sự lựa chọn này chưa thực sự hoàn hảo trong khi chúng ta đang sở hữu tài sản đến 3 tỷ - số tiền dư đủ để thanh toán khoản đặt cọc. 

Trong trường hợp tìm cách bán nhà cũ, khách hàng có thể bị thua thiệt do việc rao bán gấp thường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Còn nếu đợi chờ đến khi bán được nhà cũ với giá tốt, thì có khả năng là giá của căn nhà mới sẽ không còn tốt như hiện tại. Vì theo thị trường hiện nay và tỷ lệ lạm phát, giá của bất động sản luôn tăng lên.

Nhưng khi tham gia “home for home”, khách hàng có 18 - 24 tháng để lựa chọn các phương án bán căn nhà cũ. Hoặc có thể trong giai đoạn 18 - 24 tháng, khách hàng có những khoản thu nhập tốt để chi trả cho khoản đặt cọc 30% của nhà mới, thì chưa cần bán căn nhà cũ. Còn có một trường hợp là trong thời gian 18 - 24 tháng đó, có khả năng giá của nhà cũ và giá của nhà mới điều tăng, như vậy khách hàng có thể tính toán để đưa ra những quyết định hợp lý.

“Xin nhấn mạnh rằng việc tài sản cũ là tài sản đảm bảo tại ngân hàng vẫn là tài sản của khách hàng. Khách hàng vẫn có quyền sử dụng, mua bán. Trong trường hợp không muốn bán căn nhà cũ, khách hàng chỉ cần trả nợ khoản vay tương đương 30% giá trị của căn nhà mới (không lãi suất và phí trả nợ trước hạn) trước thời điểm bàn giao nhà mới, khách hàng sẽ hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng và được hoàn trả toàn quyền sử dụng nhà cũ”, ông Jason chia sẻ.

Tuy nhiên, đại diện Masterise Home cũng lưu ý khách hàng cần hiểu rõ năng lực tài chính của bản thân, xác định được giá trị của tài sản sở hữu và kế hoạch chuyển đổi chỗ ở. Bởi “home for home” là giải pháp dành cho những khách hàng có đủ khả năng chi trả tài chính để chuyển đổi sang một chỗ ở tốt hơn, nhưng chưa chuẩn bị đủ số tiền lớn trong một thời điểm nào đó. Khách hàng nên nhận tư vấn từ ngân hàng rõ ràng về việc hoạch định tài chính để có kế hoạch chi tiết, đổi nhà, thanh khoản căn nhà cũ.

Giải pháp “lướt sóng” không cần vốn

Tham gia đầu tư bất động sản khoảng 3 năm trở lại đây, bà Minh Ngọc (TP.HCM) cho biết rất hứng thú với giải pháp thanh toán này. Theo bà, đây là giải pháp có lợi không chỉ dành cho người mua nhà để ở mà cả những nhà đầu tư muốn lướt sóng thị trường.

Chẳng hạn với giải pháp “nhà đổi nhà - home for home”, bà có thể thế chấp một bất động sản đang khai thác cho thuê để mua một căn hộ của Masterise Home. Trong khi phần vay chưa phát sinh lãi suất (do ngân hàng liên hết hỗ trợ không lãi suất đến khi nhận nhà, không phạt trả nợ trước hạn), thì giá trị căn hộ vẫn tiếp tục tăng theo tiến độ hoàn thành dự án. Khi giá của sản phẩm đạt đến mức kỳ vọng, bà có thể bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp để lấy lại tài sản thế chấp và kiếm lời.

“Nếu chọn đúng dự án, đây thật sự là giải pháp ‘lướt sóng’ không cần vốn cho các nhà đầu tư”, bà Ngọc nói.

Ông Trịnh Minh Hải - một nhà đầu tư cá nhân và đồng sáng lập group Review bất động sản với hơn 133.000 thành viên, chia sẻ các phương thức mua nhà không cần vốn ban đầu đang rất thu hút với người mua. Các phương thức thanh toán này mang đến lợi ích cho cả 3 bên là chủ đầu tư, người mua nhà và ngân hàng.

Theo đó, “home for home” đặc biệt thích hợp với những khách hàng đang ở trong nhà phố hẻm nhỏ đang có nhu cầu chuyển đổi lên căn hộ có giá trị tương đương. Việc chuyển đổi từ nhà phố lên căn hộ thường đi kèm với chất lượng cuộc sống sẽ tăng cao hơn vì các chung cư hiện đại luôn được trang bị đầy đủ về tiện ích, an ninh… Do đó, đây là giải pháp giúp khách hàng dễ dàng nâng cấp chất lượng cuộc sống bằng cách sở hữu căn hộ mình mong muốn.

Với ngân hàng, trong bối cảnh sản xuất và xuất khẩu bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh Covid-19 hiện nay, các phương thức thanh toán này sẽ thúc đẩy nhu cầu vốn trên thị trường. Bởi dòng tiền không được lưu thông đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không có lợi nhuận. Hơn nữa, phương án cho vay này cũng ít rủi ro cho ngân hàng, bởi khoản vay được đảm bảo bởi 2 tài sản: Một tài sản hiện hữu và một tài sản hình thành trong tương lai.

Với các doanh nghiệp áp dụng chính sách thanh toán này, họ sẽ sớm nhận được khoản giải ngân từ ngân hàng, từ đó có thêm dòng tiền triển khai dự án, đảm bảo tiến độ xây dựng.

“Nếu 3 nhà là ngân hàng, chủ đầu tư và người mua hợp tác với nhau sẽ thúc đẩy giao dịch và lưu thông dòng tiền. Bản thân mình nếu chọn mua căn hộ, mình cũng sẽ chọn phương thức thanh toán này”, ông Hải bày tỏ.

Cần tính toán kỹ

Đồng tình rằng phương thức “nhà đổi nhà” và “mua nhà 0 đồng” có lợi cho cả 3 bên tham gia, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cái được của phương thức này là vừa giúp khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Tuy nhiên, ông cho rằng, khách hàng cũng nên tìm hiểu kỹ về các phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay có thế chấp này. Cụ thể, khi mua bán như phương thức hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỷ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỷ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp một căn nhà).

Nếu áp dụng chính sách mới, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỷ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng. Hơn nữa, khách hàng thường là bên thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Do vậy, trong văn bản gửi các hội viên và khách hàng, HoREA đề nghị khách hàng quan tâm xem xét kỹ lưỡng các thông tin trên. Đồng thời, hiệp hội đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức mua nhà mới gần như không cần vốn cần “ứng xử đẹp” với khách hàng, bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng. Ngoài ra, còn có những dấu hiệu nào giúp nhà đầu tư nhanh chóng nhận biết rủi ro của thị trường đất tỉnh? Liệu đây có còn là kênh "hốt bạc" khi những "cơn sốt" đất đang dần trầm lắng trở lại? Và các nhà đầu tư cá nhân cần cân nhắc những yếu tố nào để tối đa khả năng sinh lời khi xuống tiền cho đất tỉnh?

Để tìm hiểu rõ hơn về những lợi ích và rủi ro khi mua nhà theo hình thức "nhà đổi nhà - home for home" và "mua nhà 0 đồng", Toancanhbatdongsan.com.vn sẽ tổ chức chương trình Talkshow Toàn cảnh số thứ 2 với chủ đề: "Nhà đổi nhà: Sinh lời hay sinh lo". Chương trình diễn ra với hình thức trực tuyến, sẽ được công chiếu vào lúc 20h ngày thứ tư, 30/6/2021 trên website Toancanhbatdongsan.com.vn, Fanpage Toàn cảnh bất động sản và kênh Youtube Toàn cảnh bất động sản. Chương trình có sự tham gia của 2 chuyên gia hàng đầu trong ngành:  - TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế - Tài chính - LS. Phạm Ngọc Hưng - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM   Chương trình sẽ giải đáp tất cả các thắc mắc liên quan đến chính sách thanh toán "nhà đổi nhà - home for home" và "mua nhà 0 đồng", cùng những vấn đề mà khách hàng cần tính toán nếu chọn giải pháp này. Kính mời quý vị theo dõi và đặt câu hỏi cho các chuyên gia của chương trình.