Lâm Đồng tạm ngưng tách thửa: Nhà đầu tư phản ứng thế nào?

Đầu năm 2018, bà Thanh Hải (quận 7, TP.HCM) mua một lô đất diện tích khoảng 500m2 tại vùng ven TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) với giá 1,5 triệu đồng/m2. Ý định ban đầu của bà là để dành xây một nông trại nghỉ dưỡng, làm chốn đi về sau khi về hưu. Sở hữu các điều kiện thiên nhiên không thua kém “thành phố ngàn hoa” như khí hậu mát mẻ, trong lành, cảnh quan tươi mát và còn hoang sơ, nhưng bất động sản Bảo Lộc có mức giá hấp dẫn hơn nhiều.

Làn sóng đầu tư

Nhìn thấy cơn “sốt” khiến giá đất Bảo Lộc tăng lên mỗi ngày, bà Hải lần lượt mua thêm hai mảnh đất khác với diện tích 600m2 và hơn 1.000m2. Mức giá gần nhất mà bà chi cho các khoản đầu tư này đã lên 2,5 triệu đồng/m2. Thấy bà "mát tay", nhiều bạn bè đang sở hữu quỹ đất lớn tại đây nhờ bà làm môi giới. Sản phẩm mà bà phân phối chủ yếu là đất nông nghiệp có thổ cư tách thửa.

"Tôi thường chỉ tập trung vào những người có thiện chí mua nên thanh khoản tốt lắm. Nhiều người có nhu cầu mua làm chốn nghỉ dưỡng, số khác coi như khoản đầu tư để đó vì khả năng sinh lời cao hơn ngân hàng", bà Hải chia sẻ.

Là một môi giới bất động sản chuyên nghiệp từ nhiều năm nay, anh Thanh Minh (TP. Đà Lạt) cho biết, cơn "sốt" đất Đà Lạt nhen nhóm từ năm 2017, khi giá đất liên tục tăng theo từng tháng nhưng vẫn có người mua. Lúc đầu người ta mua nguyên thửa, dần cạn nguồn đất thì bắt đầu phân lô. Đất nông nghiệp phân lô, đất đồng sở hữu 5 nhà, đất sổ xây dựng phân quyền hai nhà... cũng có người mua kẻ bán. Có những miếng đất nông nghiệp mua xong không được phép dựng nhà, cứ dựng lên là chính quyền yêu cầu tháo gỡ, nhưng vẫn được giao dịch với giá tiền tỷ cho mỗi lô 100m2, đường xe hơi và gần trung tâm thành phố. 

"Lúc đó cứ mua là thắng, mua bất kỳ chỗ nào cũng 'trúng' kể cả mua đất không có giấy tờ. Vay mượn ngân hàng đầu tư cũng thắng. Có miếng đất trong vòng 3 năm giao dịch mua đi bán lại cả chục lần", anh Minh kể.

Đến khi giá đất tại Lâm Đồng đã lên mốc 5 tỷ đồng cho mỗi miếng diện tích 200m2 cách trung tâm thành phố tầm 5km, nhà đầu tư bắt đầu dạt ra các khu vực khác. Đất từ Lâm Hà, Đức Trọng cho đến Di Linh, nơi nào cũng được nhà đầu tư săn đón. Nhưng "nóng" nhất là đất thành phố Bảo Lộc, nơi được đánh giá là "Đà Lạt thứ hai của Tây Nguyên".

Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền mua những lô đất hàng chục nghìn ha, rồi nộp đơn xin phép hiến đất làm đường đi chung. Sau đó, lại lên thiết kế, chạy bài truyền thông, tổ chức cho khách tham quan, tìm hiểu... như một dự án bất động sản đã được cấp phép. Đỉnh điểm là trường hợp quả đồi 36ha tại thôn 14 (xã Đam B'ri, TP. Bảo Lộc) bị xẻ thành 1.000 nền đất để bán. Đa phần các chủ đầu tư đều quảng cáo đất đã có sổ từng lô và sẽ được sang tên nhanh gọn sau khi "chồng" đủ tiền. 

Trước nạn bát nháo "phân lô tách thửa", ngày 2/6 vừa qua, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản yêu cầu tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa trên địa bàn tỉnh cho đến khi có chỉ đạo tiếp theo. Trường hợp hồ sơ tách thửa do tặng, cho trong gia đình vẫn tiếp tục được giải quyết. Một loạt cán bộ tại Bảo Lộc cũng bị tạm dừng công tác, xem xét kỷ luật.

Phản ứng của nhà đầu tư

Chia sẻ với Toancanhbatdongsan.com.vn, bà Thanh Hải khẳng định động thái mới này của chính quyền Lâm Đồng không tác động nhiều đến những nhà đầu tư có nhu cầu nghỉ dưỡng thật và nhắm vào những mảnh đất riêng lẻ trong dân như bà. Riêng những người nắm quỹ đất lớn, mong muốn kiếm lời từ việc phân lô tách thửa có thể bị "kẹt" và ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư chung trên thị trường. 

"Tôi nghĩ sau đây thị trường sẽ có một giai đoạn chững lại và sau đó phục hồi bền vững hơn - nghĩa là giá đất sẽ không tăng quá 'nóng' như giai đoạn trước mà bình ổn hơn", bà Hải đánh giá.

Đồng quan điểm này, anh Thanh Minh cũng cho rằng chỉ đạo của UBND tỉnh Lâm Đồng chỉ ảnh hưởng đến những đơn vị tham gia "săn" đất phân lô và nhân viên của họ. Anh dự đoán, giá đất tại khu vực này sẽ không giảm mà chỉ chững lại một thời gian hoặc thậm chí là tăng nhẹ. Khi chính quyền cho phép tách thửa trở lại, giá đất sẽ tăng giá. Do đó, những nhà đầu tư hướng đến tầm nhìn trung và dài hạn vẫn không nao núng.

"Trong thời điểm nhạy cảm này, những miếng đất có diện tích dưới 3.000m2 sẽ dễ bán hơn. Còn những miếng diện tích lớn hơn sẽ có giá hợp lý", anh dự báo.

Lý giải về cơn "sốt" đất tại Lâm Đồng, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng xuất phát từ làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khi quỹ đất tại các đô thị này ngày càng khan hiếm và giá cả đắt đỏ. Ngay cả các vùng ven như Thủ Đức, quận 9 hay Hóc Môn, mặt bằng giá cũng đã ở mức rất cao. Nhà đầu tư có khuynh hướng đi tìm vùng đất rẻ và họ đã có kinh nghiệm trong mấy năm qua, mua đất rẻ rồi tách thửa, lên sổ để bán lại kiếm chênh lệch 30% - 40%/năm, thậm chí hơn.

Đa phần những nhà đầu tư này là các cá nhân, nhỏ lẻ và đầu tư theo nhóm. Bên cạnh hiệu ứng đám đông, ông cho rằng, sự buông lỏng, kiểm soát thiếu chặt chẽ tại các địa phương cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự hình thành của những cơn "sốt" đất. 

Ngay cả khi chính quyền có động thái siết chặt như "tuýt còi" những dự án mở bán không đủ điều kiện huy động vốn hay tạm dừng tách thửa như cách Lâm Đồng và trước đó là Phú Quốc đang áp dụng, nhà đầu tư vẫn giữ niềm tin là giá đất sẽ lại tăng. Theo ông Hiển, điều này là do trong quá khứ, họ đã nhìn thấy nhiều lần chính quyền điều chỉnh chính sách.

Chẳng hạn trước đây, các dự án bất động sản chủ yếu là phân lô bán bán nền. Khi thị trường quá nhốn nháo, đầu cơ xuất hiện, nhiều người mua đất để đó đẩy mặt bằng giá lên quá cao, Chính phủ đã quyết định chỉ cho phép bán nhà chứ không bán đất nền. Sau thời gian doanh nghiệp kêu than, Chính phủ lại cho phép bán nền đất với điều kiện phải xây nhà trong 18 tháng.

"Chuyện siết rồi lại thả, thả rồi lại siết diễn ra liên tục nhiều kỳ. Cho nên nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận rủi ro để sinh lời cao, nơi này siết thì họ tìm đến nơi khác", ông Hiển phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia này, Lâm Đồng tạm ngưng tách thửa thì nhà đầu tư vẫn "ôm" đất chờ đó với niềm tin rằng một ngày nào đó, mảnh đất sẽ biến thành đất đô thị. Do đó, giá bất động sản khu vực này sẽ khó bị ảnh hưởng.

Trong bối cảnh nhạy cảm này, luật sư Phạm Thị Thùy Dung - văn phòng luật sư Dung Phạm và cộng sự thuộc đoàn luật sư Lâm Đồng, khuyến cáo nhà đầu tư nên đặt pháp lý lên hàng đầu trước quyết định đầu tư bất động sản tại đây. Các nhà đầu tư nên tham vấn cơ quan nhà nước về quản lý đất đai tại địa phương, kiểm tra pháp lý thửa đất trước khi quyết định đầu tư để tránh rủi ro về pháp lý. Theo đó, đất cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng, không tranh chấp, không vướng đất lâm nghiệp...