Điểm danh các ‘đại gia’ hàng tồn trên thị trường bất động sản

Theo số liệu do Vietnambiz thống kê trên 54 doanh nghiệp bất động niêm yết đã báo cáo tài chính quý II/2021, giá trị hàng tồn kho được ghi nhận trên 253.000 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với hồi đầu năm. Trong kỳ này, năm “đại gia hàng tồn” gồm Novaland, Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt, Kinh Bắc. Nhóm này chiếm gần 69% giá trị tồn kho.

Các “đại gia” tồn kho nhà đất

Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) đến cuối tháng 6 này ghi nhận tồn kho hơn 103.000 tỷ đồng, tăng gần 19% so với đầu năm. Chỉ số này chiếm hơn 60% tổng tài sản của công ty và nếu so với lượng hàng tồn của 54 doanh nghiệp niêm yết, Novaland chiếm hơn 40%.

Tuy nhiên, giá trị hàng tồn của Novaland phần lớn là bất động sản đang xây dựng, lượng sản phẩm đã xây dựng chỉ chiếm hơn 8%. Ngoài các dự án hiện hữu, doanh nghiệp này đang trong quá trình đàm phán M&A một số dự án trong quý II và có kế hoạch triển khai thêm một dự án tại TP HCM và một dự án nằm trong ba tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận hoặc Lâm Đồng.

Cùng kỳ năm ngoái, doanh nghiệp của ông Bùi Thành Nhơn đã vượt Vinhomes để dẫn đầu về giá trị tồn kho trong ngành. Thời điểm đó, Novaland đang cật lực đẩy mạnh phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết và các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn tại Đồng Nai và một số dự án nhà ở cao cấp tại trung tâm TP HCM.

Sau khi nhường ngôi cho Novaland, Công ty cổ phần Vinhomes cuối tháng 6 này còn 31.600 tỷ đồng giá trị tồn kho. Mức này đã giảm 19% so với đầu năm, chủ yếu là các chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park (TP Thủ Đức, TP HCM), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội), Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội)… Đây cũng là ba dự án “xương sống” cho doanh nghiệp trong thời gian vừa qua.

Với chi phí xây dựng cơ bản dở dang, doanh nghiệp này ghi nhận hơn 32.500 tỷ đồng. Phần này chủ yếu tại dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ, Dự án Khu đô thị Hóc Môn và Vinhomes Grand Park. Tất cả đều tại TP HCM.

“Đại gia nhà ở vừa túi tiền” Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long đứng thứ ba thị trường về giá trị tồn kho với hơn 14.000 tỷ đồng. Con số này đã tăng gấp 2,3 lần thời điểm đầu năm và chiếm gần 70% tổng tài sản.

Việc nắm quyền kiểm soát, hợp nhất vào báo cáo tài chính tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai đã khiến tổng giá trị hàng tồn kho của Nam Long tăng đáng kể. Các dự án chiếm phần lớn giá trị hàng tồn là Khu đô thị Waterfront City (Đồng Nai), Akari (Bình Tân, TP HCM), Paragon Đại Phước (Đồng Nai), Waterpoint (Long An)…

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đang có hơn 2/3 tài sản tập trung ở hàng tồn kho. Cụ thể, doanh nghiệp này ghi nhận hơn 12.000 tỷ đồng hàng tồn, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp và một số chi phí đầu tư tại hơn 12 dự án.

Bên cạnh các dự án The EverRich 2 và 3 (quận 7, TP HCM) đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, Phát Đạt ghi nhận thêm giá trị tồn kho tại hai dự án mới trong kỳ gồm Bình Dương Tower (Bình Dương) và Phước Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu). Gần đây nhất, doanh nghiệp cho biết đang trong quá trình M&A một dự án ở Đà Nẵng.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2021 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tiết lộ, doanh nghiệp đang tồn kho hơn 11.600 tỷ đồng. Con số này không biến động nhiều so với đầu năm và chiếm xấp xỉ 42% tổng tài sản.

Trong đó, phần lớn giá trị tồn kho nằm tại Khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (Củ Chi, TP HCM), Khu công nghiệp Phúc Ninh (Ninh Bình) và một số khu công nghiệp khác như Quang Châu (Bắc Giang), Nam Sơn - Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), Tràng Duệ (Hải Phòng)…

Ngoài ra, trong top 10 doanh nghiệp có giá trị tồn kho lớn nhất thị trường còn có Đất Xanh Group, Nhà Khang Điền với giá trị lần lượt hơn 9.600 tỷ đồng và 7.300 tỷ đồng. “Ông trùm nhà ở xã hội” Hoàng Quân cũng ghi nhận tồn kho hơn 7.100 tỷ đồng. Không kém cạnh các doanh nghiệp lớn, “tân binh” An Gia Group cũng đang tồn kho hơn 7.000 tỷ đồng.

Hàng tồn kho là tốt hay xấu?

Với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho là một trong những hạng mục quan trọng, có thể ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh. Một mặt, giá trị này thể hiện năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư. Mặt khác, việc chậm hoàn thành thủ tục pháp lý để ghi nhận lượng lớn bất động sản dở dang sẽ dễ khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến khó đảm bảo mức lợi nhuận đề ra.

Đại diện một doanh nghiệp trong top hàng tồn kho kỳ này giải thích rằng, đặc thù của ngành bất động sản là khi giao nhà mới được ghi nhận doanh thu. Do đó, những sản phẩm dù đã bán cho khách hàng nhưng chưa hoàn thành bàn giao hoặc đang trong quá trình triển khai, xây dựng vẫn ghi nhận là hàng tồn kho.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM từng chia sẻ với báo giới rằng, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Nhưng điều đáng lo nhất là hàng tồn kho đưa ra mà thị trường không chấp nhận. Vì chỉ số này liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. Ngay cả sản phẩm địa ốc được bán xong, ghi nhận doanh thu, nhưng do nhà đầu tư thứ cấp mua, không sử dụng, cất trữ tài sản, về mặt sổ sách không còn là hàng tồn kho nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cho nền kinh tế vĩ mô.

Vì vậy, theo ông Châu, ở góc độ nào cũng phải cảnh báo với con số tồn kho bất động sản tăng cao. Khi đó, nhà đầu tư tài chính và nhà đầu tư địa ốc khó thể nắm bắt ý muốn chủ quan của doanh nghiệp rằng đây là tồn kho theo kế hoạch hay thực chất là hàng tồn kho không bán được.

Nguồn: Vietnambiz