Vì sao căn hộ dưới 2 tỷ vắng bóng trên thị trường?

Thống kê mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, lượng căn hộ có giá chào bán từ 2 tỷ đồng trở xuống chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng căn đang chào bán trên thị trường TP.HCM. Nguồn cung cho mức giá này hiện rất hạn chế với hầu hết những căn hộ có diện tích khá nhỏ, từ 50 - 60m2. 

“Có thể thấy, các chủ đầu tư đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ và làm cho giá trị vẫn thích hợp cho người mua. Qua đó cho thấy lượng căn hộ dưới 2 tỷ đang rất hạn chế và hiện trạng này sẽ tiếp tục trong tương lai”, trích báo cáo của Savills.

Các thống kê trước đó cũng chỉ ra xu hướng ngày càng thiếu vắng của các sản phẩm căn hộ bình dân. Chẳng hạn, theo ghi nhận từ DKRA, nếu như năm 2017, căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm đến 78% nguồn cung căn hộ mới; thì sang quý III/2018, thị phần của căn hộ hạng C chỉ còn 2%. Tới năm 2020, căn hộ hạng A đã vươn giữ vai trò chủ đạo, khi chiếm 69% nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ; căn hộ hạng C gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường. Hay “Báo cáo ngành bất động sản - xây dựng 2021” của Vietnam Report cũng cho rằng, nhà dưới 2 tỷ đồng dần “biến mất” tại TP.HCM và Hà Nội.

Giải thích về hiện trạng này, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, nguyên nhân đầu tiên là do quỹ đất ngày càng hạn hẹp và giá trị đất tăng cao. Điều này làm cho các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ. Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh cùng với kì vọng về lợi nhuận của các doanh nghiệp đã làm cho giá trị của căn hộ tăng lên.

“Tuy nhiên, phải nhìn nhận là các chủ đầu tư đang tập trung cải thiện chất lượng dự án để mang lại môi trường đáng sống để cho người dân không chỉ là một nơi ở mà còn để hưởng thụ”, bà Trang lý giải.

Một yếu tố khác thúc đẩy giá thành căn hộ tăng lên mỗi ngày là thời gian hoàn thiện các thủ tục hành chính trong cấp phép và xây dựng quá lâu. Đơn vị này ước tính, thời gian trung bình để một doanh nghiệp chuẩn bị thủ tục trước khi bắt đầu phát triển dự án là 3 - 5 năm. Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi rất nhiều chi phí dẫn đến khi có dự án thật sự thì giá trị căn hộ tăng lên.

Để tăng nguồn cung cho dòng căn hộ bình dân, chuyên gia Savills cho rằng cần có sự hành động từ cả hai phía. Một bên là các cơ quan chức năng, bằng cách rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Một bên là doanh nghiệp, tận dụng sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước để tạo ra các sản phẩm có lợi và đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Đứng từ khía cạnh người mua, đại diện Savills khuyến cáo khách hàng mua để ở cần lựa chọn sản phẩm theo đúng nhu cầu. Chẳng hạn, các bạn trẻ, độc thân hoặc mới lập gia đình nên tìm kiếm một căn hộ có diện tích vừa phải, không cần quá lớn. Khi năng lực tài chính tăng lên, họ có thể nâng cấp từ căn một phòng ngủ lên hai phòng ngủ hoặc hơn.

“Tùy vào mức thu nhập mà chúng ta định hướng mua loại sản phẩm như thế nào. Một yếu tố khác cũng nên được cân nhắc, trong thời gian vừa qua, các chủ đầu tư và ngân hàng đã hợp tác rất tốt với nhau để hỗ trợ tài chính cho người mua. Đó cũng là một dòng tiền mà người mua tiềm năng có thể tận dụng để sở hữu cho mình bất động sản ưng ý trong thời gian tới”, bà Trang chia sẻ.

Báo cáo của Savills Việt Nam trước đó cho thấy, quy mô hộ gia đình tại TP.HCM có xu hướng giảm trong 10 năm qua. Số liệu gần đây nhất vào năm 2019, quy mô trung bình của mỗi hộ gia đình là 3,5 người, so với mức 3,9 người/hộ vào năm 2009. Trong đó, có đến 66% số lượng hộ gia đình có quy mô nhỏ, 2 - 4 thành viên. Xu hướng tách hộ và giới trẻ ra riêng đang diễn ra trong thời gian qua và được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Điều này dẫn tới thực trạng nhu cầu nhà ở giá vừa tầm ngày càng tăng lên.

Theo định hướng của các cơ quan chức năng TP.HCM, đến năm 2030, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào loại hình chung cư để đáp ứng nhu cầu nhà ở và thúc đẩy thị trường. Với quỹ đất trung tâm khan hiếm, việc cải thiện cơ sở hạ tầng giữa các quận ngoài trung tâm và các khu vực lân cận đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án nhà ở với mức giá vừa tầm. Có thể thấy nhiều nguồn cung mới đang được hình thành ở các quận Bình Chánh, Nhà Bè, Tân Bình và Bình Tân - đây là những khu vực vẫn còn tiềm năng để phát triển nhà ở và sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển căn hộ với mức giá vừa tầm.