Bất động sản Bàu Bàng: hướng đi nhà đầu tư F0

Ngày 30/9, tại Talkshow Toàn Cảnh số thứ 8 với chủ đề “Tiềm năng bất động sản liền kề khu công nghiệp Bình Dương” diễn ra với sự tham gia của hai diễn giả gồm: PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch & Phát triển TP HCM, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group. 

Nội dung chương trình mang đến những góc nhìn cận cảnh và mới mẻ về tiềm năng phát triển của phân khúc BĐS liền kề khu công nghiệp tại Bình Dương nói chung và huyện Bàu Bàng nói riêng.

Bình Dương Bắc tiến - Bàu Bàng hưởng lợi

Bình Dương được biết đến là “thủ phủ công nghiệp” với 28 khu công nghiệp đang hoạt động. Sau những thành công  của các KCN ở phía Nam, Bình Dương đang có kế hoạch phát triển các KCN ở phía Bắc, nhằm tạo động lực phát triển kinh tế cho các khu vực trước giờ chỉ là thuần nông. 

Theo PGS. TS. Nguyễn Minh Hòa - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch & Phát triển TP HCM, có bốn lý do cho sự phát triển của tỉnh Bình Dương hướng về phía Bắc.

Một là, cân bằng sự phát triển giữa hai phía Nam và Bắc. Vùng phía Nam Bình Dương không chỉ là trung tâm hành chính - chính trị của tỉnh, mà còn giáp với TP.HCM - một trung tâm phát triển năng động nhất cả nước. Bên cạnh đó, khu vực này còn giáp ranh Đồng Nai cũng là một trong những vùng phát triển rất mạnh. Toàn bộ vùng phía Nam hiện nay đã triển khai gần như dày đặc. Bình Dương có 48 khu công nghiệp, thì hầu hết là tập trung về phía này, dẫn đến một tình trạng mất cân đối giữa phía Bắc và phía Nam.

Phía Nam rất thuận lợi, nhưng đã tới ngưỡng phát triển. Theo quy luật vết dầu loang thì sau khi trung tâm tỉnh Bình Dương đã đầy ắp các dự án, dịch vụ thì các kế hoạch phát triển sẽ được xúc tiến ở những vùng kế cận. Sáng giá nhất trong nhóm này là các khu vực phía Bắc.

“Ngưỡng đô thị nó gồm có đất đai, kể cả nước ngầm và nước mạch. Vấn đề cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc dịch vụ thì khu vực phía Nam đã quá tải rồi, nó không thể nhét được ở đây nữa và cái gọi là tài nguyên quan trọng nhất là đất thì không còn chỗ cho các khu công nghiệp hàng chục hecta”, ông Nguyễn Minh Hòa cho biết. “Toàn bộ tỉnh Bình Dương đấy là 2,700km2, thì khu vực phía Bắc này có ba huyện Dầu Tiếng, Phú Giáo và Bàu Bàng đã chiếm 1,600km2, tức là 42% diện tích tỉnh. Tỉnh Bình Dương dù muốn hay không muốn cũng sẽ phải phát triển trong khu vực đó để tạo ra sự cân bằng”.

Hai là, đô thị luôn phát triển hướng về những nơi thuận lợi nhất về mặt địa hình, địa mạo, về cơ sở tầng kỹ thuật, cơ sở tầng dịch vụ. Đất ở đây rất cao, không bị ngập, nền đất cứng. Một công trình ở phía Nam TPHCM, ví dụ như Cần Giờ hay quận 7, thì một công trình tương tự như thế ở các khu vực phía Bắc Bình Dương này thì có khi chi phí chỉ bằng 1/4 hoặc ít hơn. Chưa kể phía Bắc còn gần hồ Dầu Tiếng, cung cấp rất nhiều nước sinh hoạt và sản xuất.

Ba là, khu vực này giáp ranh với lại Bình Phước và Tây Ninh. Trong đó Tây Ninh là khu vực tập trung phát triển rất mạnh. Có hai dự án hạ tầng lớn đi qua: mở rộng trục đường cao tốc thành phố Mộc Bài, đây được định vị là tuyến đường bộ ASEAN, đi qua Campuchia - Thái Lan và Malaysia; Cao tốc TP Hồ Chí Minh và Lộc Ninh.

Bốn là, chính nội lực của khu vực này. Nổi bật trong đó có trục đường Nam - Bắc, trục đường Mỹ Phước - Tân Vạn, Mỹ Phước – Bàu Bàng sẽ là trục xuyên suốt, đảm bảo cho sự phát triển giao thông liên tục về dòng chảy của hàng hóa và nhân lực. Chính phủ đã chấp nhận cho phát triển đẩy khu công nghiệp hoàn toàn mới ở Bình Dương. Trong đó các dự án ở Bàu Bàng, Phú Giáo, Dầu Tiếng đều là khu công nghiệp mới, khu công nghiệp hiện đại dựa trên các thành tựu của cách mạng công nghiệp 4.0, của trí tuệ nhân tạo.

Và nhờ sự dịch chuyển về phía Bắc Bình Dương, Bàu Bàng trở thành địa phương sáng giá. Hệ thống KCN trong huyện vừa qua đã phát triển mạnh mẽ, nổi bật có khu công nghiệp - đô thị Bàu Bàng quy mô 3.200 ha, Tân Bình (352,5 ha), Cây Trường (700 ha), Lai Hưng (600ha) sẵn có thì sắp tới đây Bàu Bàng đang chuẩn bị được bổ sung thêm khu công nghiệp khoa học công nghệ 900 ha và cảng cạn ICD 20 ha.

Dự đoán về tiềm năng của Bàu Bàng, ông Nguyễn Minh Hòa cho rằng, với dư địa còn rộng lớn như Bàu Bàng, rất dễ để các nhà kiến trúc sư, các nhà quy hoạch có thể dễ dàng tạo hình, phác thảo nên một đô thị quốc tế. 

Bình Dương hoàn toàn có thể triển khai ở đây những loại thành phố công nghiệp, thành phố thông minh, thành phố xanh, thành phố sinh thái, thành phố tài chính quốc tế hoàn toàn có thể. Và với hệ thống nhân lực trình độ cao của các doanh nghiệp, khu vực này hoàn toàn có tiềm năng trở thành một thành phố hạt nhân, tương tự như TP Thủ Đức. Khi hình thái đô thị đã hiển thị, dân cư sẽ kéo về trên nguyên tắc ‘thóc đâu bồ câu đấy’. Vùng rất là sôi động giá đất sẽ tăng cao theo.

“Tiềm năng Bàu Bàng thậm chí còn có thể vượt qua các đô thị hiện hữu như TP Thủ Đức. Trên thế giới, với những địa phương rộng lớn và mới mẻ như Bàu Bàng, người ta hoàn toàn có thể biến nó thành một vùng đất giá trị, hiện đại và tuyệt đẹp”, ông Nguyễn Minh Hòa nói.

Bàu Bàng - ‘mỏ vàng’ mới cho nhà đầu tư

Cũng là khách mời trong chương trình, ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group kể lại cách đây nhiều năm, ông có tiếp xúc với một nhóm những nhà đầu tư nhìn ra được cơ hội ở phân khúc bất động sản liền kề khu công nghiệp. Và địa điểm họ chọn chính là huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Khi ấy vùng đất này vẫn còn khá lạ lẫm với hầu hết giới bất động sản.

Theo chuyên gia này thuật lại, các nhà đầu tư sành sỏi này đã rót tiền ở những khu đất có diện tích lớn, lên đến 5-10 hecta. Sau đó họ triển khai xây nhà xưởng trên đất và tiến hành cho thuê. Đáng chú ý, nhóm này tận dụng đòn bẩy tài chính và dùng tiền thuê trả vào khoản vay đó. 

“Điều khiến tôi bất ngờ hơn cả tổng thời gian hoàn vốn của họ là 8 năm. Trong đầu tư bất động sản với khoản hoàn vốn 8 năm đó là con số mơ ước của rất là nhiều người, tương đương với lãi suất kép khoảng tầm 11%-12% một năm”, ông Chánh nói.

Vậy vì sao những nhà đầu tư này lại chọn “khai phá” vùng đất đó vào nhiều năm trước? Và đâu là lý do mức lãi suất kép tại Bàu Bàng?

Thứ nhất, họ là những nhà đầu tư có tính thức thời và luôn trong trạng thái “săn tìm”. Bàu Bàng chưa phải một nơi được chú ý. Trên bản đồ đầu tư bất động sản lúc đó người ta nói rất là nhiều về Thuận An, Dĩ An, Lái Thiêu, người ta nói về thành phố mới Bình Dương chứ ít người đề cập đến Bàu Bàng. 

“Nhưng nếu chỉ cần vào Google Maps và nhìn vào phía Bắc của tỉnh Bình Dương, các bạn sẽ thấy rõ hình ảnh khu đô thị công nghiệp đang hiện ra tại khu vực Bàu Bàng. Và hiện tại theo định hướng của tỉnh Bình Dương cũng như là của huyện Bàu Bàng đang định vị nó sẽ trở thành một khu công nghiệp công nghệ cao đón bắt xu hướng 4.0”, ông Chánh nói.

Thứ hai, giá đất tại khu vực Bàu Bàng còn khá thấp so với mặt bằng chung, đồng nghĩa với việc tiềm năng tăng giá sẽ còn rất lớn. Ở những trục đường chính, giá đất thổ cư pháp lý hoàn chỉnh đang ở mức 10 triệu đồng/m2, tức chỉ bằng ⅛ đến 1/10 giá đất ở những khu vực đã phát triển hơn. 

“Đầu tư đất giáp khu công nghiệp ở TP HCM giá 200 triệu/m2 thì đợi khi nó lên 220 triệu/m2 là rất khó. Trong khi lợi nhuận của một mảnh đất 100m2 giá 1 tỷ đồng có thể đạt 20-30%/năm lại khả thi hơn nhiều. Chưa kể số tiền đó nó nhỏ nó phù hợp với khả năng tài chính của số đông”, Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định.

Ông Phan Công Chánh đã đưa ra một số gợi ý về đầu tư mang tính tham khảo, giúp các nhà đầu tư sáng suốt hơn trong lựa chọn bất động sản Bàu Bàng nói riêng và bất động sản liền kề khu công nghiệp nói riêng sau dịch. 

Một là, nên chọn những bất động sản nằm ở trung tâm của huyện Bàu Bàng hoặc là trung tâm của thị trấn Bàu Bàng bởi vì đó là nơi mà những bất động sản đó có tính thanh khoản cao nhất. Nó sẽ giúp cho các nhà đầu tư có thể dễ dàng xoay trở khi thị trường bất động sản có những thay đổi về chiều hướng.

Hai là, nên tìm kiếm một khoản đầu tư dài hạn tại khu vực này chứ không nên là một khoản đầu tư ngắn hạn. Lướt sóng trong 3 tháng 6 tháng thậm chí là 1 năm, thì tôi khuyên là không phù hợp. Từ mốc 2 năm trở lên, ông Chánh cho rằng là phân khúc đất nền và phân khúc nhà phố tại khu vực này là có thể bảo toàn được vốn đầu tư.

Cuối cùng, không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều trong giai đoạn này. Theo ông Chánh nhà đầu tư giai đoạn này không nên dùng quá 30% đòn bẩy.