Mua nhà sổ hồng chung và những rủi ro bạn cần biết

Sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung hay sổ hồng đồng sở hữu là giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng chung được cấp cho chủ sở hữu từ các cơ quan có thẩm quyền.

Sổ hồng chung được nhà nước công nhận khi sổ hồng có từ hai chủ trở lên không có mối quan hệ vợ chồng/ con cái. Do sổ hồng chung là đồng sở hữu nên mọi giao dịch mua bán nhà đất có sổ hồng chung đều cần có sự đồng ý chấp thuận của các bên chủ sở hữu cho dù là bán, đem tặng, thế chấp hay ủy quyền

Tính pháp lý của sổ hồng chung

Sổ hồng chung vẫn được pháp luật công nhận là sổ hồng, có giá trị như sổ hồng riêng. Tuy nhiên, bạn có thể gặp một số khó khăn nhất định khi giao dịch, mua bán, vay mượn.

Khi mua đất sổ chung, chủ sở hữu sẽ được cấp một tờ sổ riêng lẻ có giá trị như một cuốn sổ duy nhất. Sự khác biệt là cuốn sổ của người nào sẽ đứng tên của người đó, cuốn sổ hiển thị tổng diện tích được thỏa thuận sử dụng giữa  bên mua và bên bán.

Vi bằng có làm sổ hồng được không?

Trước hết chúng ta cần hiểu vi bằng là gì. Theo khoản 2 - Điều 2 - Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 quy định vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định.

Như chúng ta đã biết, sổ hồng là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn nhà, sổ hồng thuộc một phần của công chứng. Theo khái niệm ở trên vi bằng là bằng chứng xác nhận các sự kiện giao dịch mua bán tài sản đã được diễn ra. Tuy nhiên hình thức này không ghi nhận hợp đồng đôi bên ký kết có hợp pháp hay không, và đặc biệt là không được dùng để giải quyết tranh chấp do vi bằng không có giá trị pháp lý. 

Do đó, công chứng vi bằng không thể làm sổ hồng được hay nói cách khác là không thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn mua nhà chỉ lập vi bằng mà không có sổ hồng hay ký kết hợp đồng mua bán đã được công chứng thì rất nguy hiểm. ​

Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

Về quy định, vẫn có thể vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu với ngân hàng. Tuy nhiên, trong thực tế điều này rất hiếm khi xảy ra. Lý do là nếu một người có tên trong sổ hồng chung muốn vay vốn ngân hàng thì để hoàn thiện thủ tục hồ sơ vay cần có chữ ký của tất cả các chủ sở hữu còn lại. Nếu một trong những người đó không đồng ý thì không thể vay được.

Tất nhiên, nếu các chủ sở hữu còn lại là người lạ, người vay sẽ khó xin được các chữ ký chấp thuận. Đó là lý do hầu hết các ngân hàng ở Việt Nam đều khó xử lý những trường hợp cho vay bằng sổ hồng chung

Sổ hồng chung có sang tên được không?

Sổ hồng chung sang tên được nhưng rất khó vì nhà đất có sổ hồng chung gặp nhiều khó khăn trong chuyển nhượng, mua bán, sang tên vì mọi giao dịch liên quan đến mảnh đất có sổ hồng chung đều phải có được sự đồng ý của tất cả các bên đồng sở hữu. 

Để trả lời cho câu hỏi “Sổ hồng chung có làm hộ khẩu được không?” thì áp dụng theo Luật cư trú 2013 sửa đổi, bổ sung và Nghị định 31/2014/NĐ-CP thì mọi công dân chỉ cần đăng ký nơi thường trú của mình theo địa chỉ được ghi trên sổ hồng chung với các cơ quan có thẩm quyền, các cơ quan này sẽ làm thủ tục đăng ký thường trú và cấp sổ hộ khẩu cho bạn.

Những rủi ro thường gặp khi mua nhà sổ hồng chung

Dễ xảy ra tranh chấp

Nhà đất có sổ hồng chung thuộc sở hữu của nhiều người nên dễ phát sinh tranh chấp về việc khai thác các công dụng của đất, hưởng các lợi tức từ nó. Trên thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến những vấn đề sau:

Thừa kế nhà: Nếu một trong những chủ sở hữu không may qua đời và để lại tài sản cho người thừa kế, thì khi muốn vay hoặc bán nhà sổ hồng chung các bên đồng sở hữu còn lại phải nhận được sự chấp thuận của tất cả những người thừa kế đó.

Mật độ xây dựng: khi mua sổ chung bạn cần lưu ý đến mật độ xây dựng của khu đất. Giả sử lô đất 300m2 có mật độ xây dựng là 60%, nhưng một trong những bên đồng sở hữu đã sử dụng toàn bộ phần đất được cho phép để xây dựng công trình nhà ở thì các bên còn lại không được phép xây dựng trên lô đất này.

Vậy nên cần có sự thỏa thuận, thống nhất hợp lý giữa các bên sở hữu chung để tránh xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Dễ gặp lừa đảo

Kẻ lừa đảo đánh vào tâm lý tham lam của người mua. Sau đó mua đất (đã có sổ đỏ) phân lô, xây nhà rồi rao bán nhà giá rẻ. Nhiều người mua nhà vì quá tin lời dụ dỗ và lo mất suất mua nhà với giá rẻ nên đã nhanh tay “xuống tiền”.

Người mua khi đến xem công trình thực tế mới biết nhà đang xây trên đất có sổ hồng chung. Lúc này, người bán hẹn khi nào chồng đủ tiền, khi giao dịch hoàn tất sẽ làm thủ tục tách sổ. Nhưng dù đã hoàn tất thanh toán người bán vẫn liên tục chây ì, thậm chí bỏ chạy không chịu làm thủ tục tách thửa khiến người mua lâm vào cảnh “tiền mất tật mang”.