Nhìn đâu để bắt ‘bệnh’ thị trường bất động sản?

Yếu tố nào khiến BĐS nóng lên hoặc nguội đi?

Các thị trường đều vận hành theo chu kỳ với các quy luật tuần hoàn, bao gồm bất động sản. Riêng đối với BĐS, vòng lặp bao gồm năm cột mốc: phục hồi, tăng trưởng, bong bóng, hạ nhiệt và đóng băng. Không có một giới hạn thời gian nào cho các cột mốc này, chúng có thể diễn ra 1-2 năm hoặc thậm chí 10 năm.

Thị trường bất động sản thông thường sẽ sao chép tình hình kinh tế của quốc gia. Những thay đổi của kinh tế có thể “bẻ chiều” bất động sản, từ nóng sang nguội, hoặc ngược lại, cũng bởi vì nó tác động vào ba yếu tố sau:

Một là: Sức khỏe nền kinh tế

Khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, giao dịch bất động sản hưởng lợi theo. Người dân có tiền, thu nhập cao thì tương ứng họ sẽ sẵn sàng bỏ tiền cho các sản phẩm giá trị cao, trong đó có bất động sản. Tỷ lệ thất nghiệp thấp và niềm tin vào xu hướng đi lên của nền kinh tế tiếp tục sẽ thúc đẩy cầu tăng, cung không bắt kịp và từ đó giá bất động sản leo thang.

Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hoặc sụt giảm, lượng giao dịch của thị trường giảm theo. Khi đó tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân mất khả năng vay mượn hay chi trả. Tương ứng với đó nhu cầu mua bất động sản giảm theo. Khi cung cao hơn cầu thì đẩy giá bất động sản xuống thấp. Ngoài chỉ số tăng trưởng, các yếu tố phụ của nền kinh tế như chỉ số lạm phát, quy định pháp lý, luật đất đai, luật quy hoạch… cũng là các yếu tố phụ để đánh giá  

Hai là: Cung cầu bất động sản

Yếu tố thứ hai dẫn đến việc BĐS tăng giảm phụ thuộc vào cung – cầu của thị trường.

Khi cầu cao hơn cung, người mua nhiều hơn người bán thì thị trường được ví như “thời của người bán”. Tỷ lệ chọi sẽ tăng cao, một căn hộ có thể có 3-5 người cùng muốn mua.
Ngược lại, khi cung cao hơn cầu, cán cân sẽ nghiêng về phía người mua. Khi đó người bán buộc phải điều chỉnh giá bán hợp lý nếu muốn thoát hàng.

Ba là: Lãi suất thế chấp

Lãi suất thế chấp/ hay lãi suất mua nhà có thể thay đổi cán cân nhu cầu nhà ở và tình hình thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp, người đi vay có nhiều khả năng vay thế chấp hơn, do đó sức mua của thị trường tăng theo.

Ví dụ, nếu lãi suất ngân hàng là 8%/năm và một người vay 2 tỷ đồng để mua căn hộ 2,5 tỷ đồng, họ buộc phải trả khoản lãi tương đương 25 triệu/một tháng, bao gồm cả vốn và lãi. Nhưng nếu lãi suất là 5%, họ chỉ phải trả 19 triệu đồng một tháng.

Đây là một trong nhiều lý do các quốc gia thường thúc đẩy ngân hàng giảm lãi suất cho các khoản thế chấp trong bối cảnh suy thoái kinh tế, nhằm thúc đẩy người dân mua nhà trở lại.

Dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản suy yếu

Các chuyên gia thường sử dụng các chỉ số sau để xác định sức khỏe của thị trường bất động sản hoặc xác định liệu có dấu hiệu thị trường chậm lại hay không:
- Lượng hàng tồn kho
- Thời gian lưu hành trên thị trường (Day-on-market)
- Giá nhà
- Số lần giảm giá

Tuy vậy, nên lưu ý thị trường bất động sản không tương đồng ở tất cả các khu vực. Đó là ý do vì sao một tòa căn hộ ở Bình Tân, TP HCM vẫn có thể bán hết hàng trong một ngày, nhưng đất nền tại một huyện cách đó một giờ di chuyển có thể lại “ế ròng”.

Nguồn hàng tồn kho

Thông trường các chuyên gia có thể đánh giá sức khỏe thị trường, dựa trên chỉ số nguồn cung tồn kho, bằng cách lấy số lượng sản phẩm đang giao dịch, chia cho số lượng bán ra trung bình tháng. Ví dụ đơn giản, nếu thị trường có 1.200 sản phẩm đang giao dịch và 200 ngôi nhà được bán trung bình mỗi tháng, bạn sẽ có chỉ số tiêu thụ là 6 tháng.

Đối với một thị trường bất động sản cân bằng và khỏe mạnh, các chuyên gia cho rằng chỉ số này thường không vượt quá 6 tháng. Khi vượt quá 6 tháng, điều đó thường có nghĩa là thị trường bắt đầu chậm lại vì có nguồn cung đang vượt cầu, người bán sẽ nhiều hơn người mua.

Thời gian lưu hành trên thị trường (Day-on-market)

Số ngày trên thị trường (DOM) đề cập đến số ngày một sản phẩm được đưa lên sàn đến khi nó bán được.Tức nhà bán càng nhanh, thị trường càng nóng. Thời gian bán nhà trên thị trường càng lâu, thị trường càng chậm. Hiện tại, Realtor cho rằng số DOM trung bình của thị trường sau tháng 3/2020 là trên dưới 60 ngày. DOM của một khu vực nếu cao hơn số ngày đó tức là dấu hiệu sức mua thị trường yếu đi.

Giá nhà đất 

Giá nhà đất sẽ chỉ rõ việc thị trường đang chuyển động nhanh lên hay chậm lại. Theo Realtor, các thị trường khỏe mạnh thông thường sẽ tuân theo tỷ lệ tăng giá trung bình trên toàn quốc, thường vào khoảng 3-5%. Vượt quá cao hay quá thấp so với mốc này cũng là các dấu hiệu cho thấy thị trường kém sức đề kháng.

Đơn cử, khi một khu vực tăng đến vài chục % thậm chí vài trăm %, đây được gọi là sốt đất. Nếu giá nhà đất tại một khu vực tăng quá nhanh, vượt quá tốc độ tăng lương, thì nhu cầu sẽ giảm dần. Thị trường sẽ xuất hiện “bong bóng” cục bộ và rồi dẫn đến đóng băng. Tỷ lệ tăng giá chậm cũng chưa chắc là tín hiệu đáng mừng. Bởi có thể đến từ nguyên nhân nền kinh tế suy thoái, nhu cầu mua sắm giảm.

Tăng số lần giảm giá

Dấu hiệu cuối cùng nhưng nổi bật cho thấy thị trường chậm lại chính là sự gia tăng số giảm giá của người bán. Khi thị trường bắt đầu chậm lại, người bán sẽ nỗ lực “đẩy hàng” bằng cách giảm giá. Thị trường càng chậm, họ lại càng giảm giá nhiều lần. 

Vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở tình trạng nào? 

Chính những dấu hiệu trên cũng lý giải cho nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Từ đầu năm đến nay dịch bệnh bùng phát, thị trường có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, nhưng giá nhà đất vẫn có xu hướng đi lên. Một số hoạt động bán cắt lỗ, thực chất chỉ là cắt lỗ kỹ thuật ở cục bộ. Hiện tượng cắt lỗ kỹ thuật cho thấy một nhóm các nhà đầu tư bất động sản đang bắt đầu bán đi các bất động sản phải sử dụng đòn bẩy từ trung bình đến lớn (50-80% tiền vay mua bất động sản).

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thị trường hiện trong trạng thái tạm lắng, tức mọi thứ đang đứng yên, dĩ nhiên không thể nào có mức tăng đột biến, nhưng đồng thời cũng không có hiện tượng giảm giá sâu ở bất cứ phân khúc nào. 

“Sự tạm dừng lần này của thị trường có phần rất khác biệt so với giai đoạn 2013-2014. Bởi sự hạn chế của Covid-19 khiến các hoạt động giao dịch, buôn bán buộc phải “nghỉ đông”. Chứ bản chất nền kinh tế hay thị trường không có bất kỳ bất ổn gì”, ông Ngô Quang Phúc đánh giá. 

Ông Phúc cho rằng nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay “ấm nhẹ” cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.

Còn theo ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thậm chí ở kịch bản xấu nhất, dịch bệnh phải hết năm nay mới có thể kiểm soát ổn, miễn dịch cộng đồng ở cuối quý III thậm chí là quý IV của năm tới, thì năm nay mức tăng trưởng có thể đạt khoảng 4,8 - 5%. Về lạm phát, ông Lực nhấn mạnh Việt Nam có thể kiểm soát tốt nên không đáng quan ngại. Trong 7 tháng vừa qua, mức lạm phát bình quân chỉ tăng 1,64% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các nhà đầu tư không cần quá băn khoăn, có thể yên tâm với triển vọng tích cực của nền kinh tế. Các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tiếp tục sẽ là nơi dòng vốn chảy về, tương tự số liệu 7 tháng đầu năm qua.