Phân khúc BĐS nào luôn giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ hái ra tiền?

Với 3 tỷ đồng tiết kiệm, anh Tuấn Minh, một nhà đầu tư “chân ướt chân ráo” vào thị trường năm 2018 bằng việc mua một mảnh đất 100m2 tại Biên Hòa, và một căn hộ tại Bình Dương. Sau hai năm, danh mục đầu tư này giúp anh thu về khoảng lợi nhuận đến 1,2 tỷ đồng đạt xấp xỉ 35% trên vốn gốc. Trong khi đó, cũng với cùng số tiền, một người bạn của anh vay thêm ngân hàng để mua nhà phố quận 6. Sau hai năm khoản đầu tư này chỉ lời 600 triệu đồng, thấp hơn một nửa. 

Hoặc mới tháng 6/2021, “nhà đầu tư F0” là chị Ngọc Hà – tiếp viên hàng không cũng chuyển nhượng một căn hộ studio tại Thuận An, Bình Dương với lợi nhuận 400 triệu, dù khoản vốn gốc chị bỏ ra chỉ 500 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng. “Chiến lợi phẩm” ngay trong mùa dịch này giúp chị Ngọc an tâm nghỉ ngơi và chuẩn bị cho kế hoạch săn hàng tiếp theo sau khi hết dịch. Chị nói vẫn tiếp tục chọn các sản phẩm vùng ven vì tài chính còn nhỏ rất khó tiếp cận nguồn hàng trong trung tâm TP HCM.

Cả anh Tuấn Minh và chị Ngọc Hà đều là đại diện cho không ít các nhà đầu tư đang chọn lựa bất động sản vùng ven, thay vì các phân khúc nội đô, trở thành kênh đầu tư mang lợi nhuận hiệu quả. Xu hướng “bỏ phố về quê” này của các nhà đầu tư cũng đã kéo theo hoạt động gia tăng quỹ đất tỉnh lẻ và các cuộc đại di cư của các “ông lớn” bất động sản về các khu vực lân cận hay giáp ranh TP HCM, Hà Nội. Một số cái tên phải kể đến như Novaland, Ecopark, Nam Long hay Hưng Thịnh… đều sở hữu trong tay danh mục quỹ đất vùng ven rộng lớn tại các tỉnh Đông Nam Bộ hay đến tận các tỉnh Nam Trung Bộ.

Trong chương trình “Toàn Cảnh Talkshow” số thứ 6 với chủ đề “Bất động sản sau dịch: thành phố hay tỉnh lẻ”, phát sóng tối 25/8, ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group và ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam đã có những chia sẻ về làn sóng đầu tư bất động sản tỉnh lẻ ngày càng ồ ạt trong hai năm qua. 

Dư địa tăng giá hấp dẫn

Theo ông Phúc, lý do những năm gần đây bất động sản tại các tỉnh lẻ như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An đang ngày càng săn đón bởi người mua ở thực và trở thành “vàng ròng” của giới đầu tư cũng bởi vì một nguyên tắc duy nhất “nước phải chảy về chỗ trũng”. Yếu tố mức giá hấp dẫn đã khiến các phân khúc bất động sản vùng ven hấp dẫn với đại đa số người mua hơn. 

“Khi mà giá mặt bằng ở TP HCM quá cao, biên lợi nhuận thấp thì bắt buộc người ta phải tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những vùng đất mới. Với 5 tỷ, tôi mua một cái nhà ở TP HCM, lợi nhuận chỉ được vài trăm triệu. Nhưng thay vào đó tôi có thể đầu tư vài nghìn m2 tại vùng ven tại Đồng Nai, Long An, hay mua vài căn hộ hình thành trong tương lai. Lợi nhuận thu về cũng có triển vọng lớn hơn”, ông Phúc nói. “Các chủ đầu tư lớn cũng đã sớm nắm được thị hiếu này nên họ cũng chọn cách tập trung tạo ra các dự án, sản phẩm đa dạng đáp ứng nhu cầu của người mua”.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Phú Đông Group cũng phân tích, tốc độ hoàn thiện về mặt hạ tầng, diện mạo đô thị trong nhiều năm qua đã tạo ra nhiều “trung tâm” mới. Bây giờ không chỉ còn là “quận 1” hay “chợ Bến Thành” mới gọi là trung tâm. 

Khái niệm trung tâm hiện tại đang được mở rộng ra là khái niệm trung tâm vùng. Đơn cử như TP HCM sẽ đi theo mô hình "đa cực" - tức có nhiều trung tâm, không chỉ còn gói gọn theo các quận 1, 3 hay 5 mà còn phát triển theo định hướng đa vùng về 4 hướng: Đông, Tây, Nam và Bắc. Chẳng hạn khi tuyến metro được hình thành, cả một vùng rộng lớn ở phía Đông TP HCM cũng được chuyển mình. Khi đó thành phố Thủ Đức chính là một vùng, với khu công nghệ cao quận 9 sẽ là trái tim của vùng đó. Khi đó hàng loạt bất động sản tỉnh lẻ tại Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh trong bán kính 5-10km cũng có thể xem là kề trung tâm. 

“Rõ ràng, tôi không nhất thiết phải sống giữa lòng Sài Gòn thì mới hưởng thụ được nhiều tiện ích như trước. Mà ngay tại chính những quận ven đô hay các tỉnh thì giờ đây từ doanh nghiệp, các khu công nghiệp, chăm sóc sức khỏe, giáo dục đều có mặt đầy đủ thì không có lý do gì tôi phải mua nhà tại quận 1 nếu công ty của tôi ở TP Thủ Đức cả”, ông Phúc nhận định.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam cũng cho rằng xu hướng mua để ở hay mua để đầu tư ở vùng ven thực chất đã phát triển từ trước đây gần 10 năm. Theo trải nghiệm cá nhân của ông, năm 2012, một dự án ở Bình Dương cách TP HCM 13km đã thu hút 60% khách mua là người làm việc tại TP HCM. Họ chấp nhận mỗi ngày di chuyển hơn xấp xỉ một giờ đồng hồ để đi lại giữa hai thành phố, đổi lại là mức giá rẻ hơn và cơ hội bán ra trong 2-3 năm tới cũng mang lại lợi nhuận tốt hơn.

“Những dự án căn hộ 30-35 triệu đồng/m2 có thể đã tuyệt chủng tại TP HCM, nhưng nhà đầu tư chỉ cần đi ra khỏi địa phận thành phố một chút thì không thiếu những dự án có mức giá này, mà thậm chí có chất lượng công trình, tiện ích còn ngang ngửa, thậm chí tốt hơn với nhiều dự án cao cấp hạng B ở TP HCM và từ đó khả năng thanh khoản cũng tốt hơn", ông Hoàng nhận định. 

Cuộc đua đường trường

Tuy nhiên, theo ông Phúc, nhà đầu tư cũng cần nên cẩn trọng khi chọn mua bất động sản vùng ven. Thứ nhất là dòng tiền dài hạn bởi bất động sản tỉnh lẻ còn gắn với câu chuyện hạ tầng, không phải vùng nào cũng có thể “đánh nhanh thắng nhanh”. Mà thực chất nhà đầu tư phải cầm cự trong lâu dài. Thứ hai là chọn sản phẩm phù hợp với thị hiếu của đại đa số người mua. Đối với sản phẩm giáp ranh các thành phố lớn thì nhà khoảng 2-3 tỷ có thanh khoản rất tốt, trong khi đó các bất động sản có mức giá từ 10 tỷ trở lên thì gần như rất khó ra hàng. 

“Tôi vẫn khuyên các nhà đầu tư dù đánh ở trận đánh nào, dù thành phố hay nông thôn, thì bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn là vũ khí sắc bén nhất, cho thanh khoản tốt nhất, cho lợi nhuận ổn định nhất. Ngay cả trong thời gian dịch bệnh hay khủng hoảng của thị trường thì cung – cầu bất động sản cho người mua để ở, cho các gia đình trẻ an cư luôn giữa được sự ổn định, hoặc chỉ có thể đứng im, chứ không bao giờ sụt giảm hay biến mất”, ông Phúc khuyến nghị.

Tượng tự lãnh đạo Phú Đông Group, ông Nguyễn Hoàng - DKRA Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng nhà đầu tư trước khi xuống tiền cho các phân khúc bất động sản tỉnh lẻ, cũng cần lưu ý kỹ ba vấn đề. Đầu tiên là phải xác định đầu tư dài hạn. Thứ hai là phải có cái sự chuẩn bị về mặt tài chính và có kế hoạch cụ thể, luôn có kế hoạch phòng trừ trong trường hợp rủi ro hay thị trường biến động. Thứ 3 là phải luôn luôn có sự theo dõi về biến động thị trường.

Bất động sản vùng ven sẽ “ấm lên” sau dịch bệnh.  Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, dù dịch bệnh diễn ra, thị trường vẫn ghi nhận sự hoảng loạn hay bối rối nào quá quan ngại. Thị trường hiện trong trạng thái tạm lắng, tức mọi thứ đang đứng yên, dĩ nhiên không thể nào có mức tăng đột biến, nhưng đồng thời cũng không có hiện tượng giảm giá sâu ở bất cứ phân khúc nào.  Có chăng thời điểm thị trường trở lại trạng thái cũ sẽ phụ thuộc vào tình hình của dịch bệnh. Nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay “ấm nhẹ” cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại. “Đối với nhóm nhà đầu tư chân ướt chân ráo vào thị trường sẽ không tránh khỏi bối rối. Nhưng tôi nghĩ họ cũng nên an tâm, không cần quá lo lắng, nếu sản phẩm của họ đang đầu tư là sản phẩm dành cho nhu cầu ở thật, có thanh khoản tốt. Nếu có thể gồng gánh được trong giai đoạn từ 3 tới 6 tháng đợi dịch bệnh kiểm soát thì khoản đầu tư đó vẫn tốt.