Khi mua bán nhà đất không giúp doanh nghiệp bất động sản có lãi

Chủ đầu tư bất động sản là doanh nghiệp kinh doanh và tìm kiếm lợi nhuận từ việc mua đất rồi phân lô tách thửa theo quy định pháp luật hoặc xây dựng chung cư cao tầng, nhà phố thấp tầng rồi bán lại cho khách hàng. Ngoài ra, các doanh nghiệp này còn thu tiền từ các hoạt động như xây dựng, cung cấp dịch vụ quản lý dự án, quản trị khu dân cư, môi giới địa ốc.

Tuy nhiên, trong mùa báo cáo tài chính vừa qua, thị trường ghi nhận một nghịch lý đáng bàn luận: các doanh nghiệp bất động sản lại có nguồn thu xương sống không phải từ bán sản phẩm nhà đất mà lại lấy lãi từ hoạt động kinh doanh khác.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) là một điển hình. Báo cáo tài chính bán niên 2021 của doanh nghiệp này ghi nhận, doanh thu đạt 637 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ. Nguồn thu xương sống của “ông trùm” nhà ở vừa túi tiền lại đến từ cung cấp dịch vụ và xây dựng, lần lượt là 250 tỷ đồng và 227 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu từ bán đất, căn hộ, nhà phố và biệt thự chỉ vỏn vẹn 69 tỷ đồng. Con số này gây chú ý khi chỉ chiếm hơn 10% cơ cấu tổng doanh thu hợp nhất.

Nguyên nhân là các dự án mà Nam Long đang phát triển vẫn trong quá trình xây dựng, dẫu có thể bán hàng nhưng chưa được ghi nhận vào doanh thu. Các dự án cũ thì đã dần hoàn tất niên độ và giao nhà trong năm 2019 và năm 2020.

Kết thúc 6 tháng đầu năm 2021, chủ đầu tư Mizuki Park đạt lợi nhuận sau thuế hơn 412 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ năm trước. Phần lãi trên có sự đóng góp đáng kể từ việc công ty ghi nhận lãi đột biến từ công ty liên doanh và liên kết. Với việc mua lại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai, Nam Long phát sinh khoản thu nhập khác gần 430 tỷ đồng. Chính khoản thu nhập khác này đã giúp doanh nghiệp thoát lỗ và hoàn thành 30% kế hoạch năm.

Là một trong những doanh nghiệp đứng top đầu về quỹ đất, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng là một kỳ kinh doanh ngã ngũ về các hoạt động kinh doanh thứ chính. Lũy kế 6 tháng đầu năm, Đất Xanh có 6.535 tỷ đồng doanh thu, tăng đột biến 505% so với cùng kỳ. Riêng quý II, doanh thu của chủ đầu tư Gem Sky World nhảy vọt lên mức cao nhất kể từ khi niêm yết vào năm 2009, đạt 3.560 tỷ đồng. Tổng lại, lợi nhuận sau thuế bán niên là 1.189 tỷ đồng, thoát khỏi khoản lỗ lớn 374 tỷ đồng hồi cùng kỳ.

Đáng nói, chỉ mới nửa năm, công ty này đã hoàn thành gần 3/4 kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm. Nhờ có báo cáo tài chính đẹp, mã DXG của Đất Xanh được đưa ra khỏi diện cảnh báo tại Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HoSE). Trước đó, cổ phiếu công ty này bị vào diện cảnh báo từ ngày 31/3 do lợi nhuận sau thuế công ty mẹ trên báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2020 âm 495,7 tỷ đồng.

Tuy cơ cấu doanh thu không bị lệch sang mảng kinh doanh thứ chính khi hoạt động bán căn hộ và đất nền đóng góp đến 75% nhưng kết quả kinh doanh quý II có sự bức phá lại không từ hoạt động này mà ra. Cụ thể, lãi ròng trong quý II đạt 1.257 tỷ đồng, tăng gần 8 lần so với cùng kỳ. Trong đó, đóng góp của doanh thu từ hoạt động tài chính là đáng kể khi chỉ tiêu này tăng đột biến hơn 7 lần lên mức 1.523 tỷ đồng.

Trong bản giải trình, HĐQT Đất Xanh cho biết, lợi nhuận quý II/2021 tăng chủ yếu do doanh thu tài chính từ hoạt động niêm yết của công ty con là Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services - DXS). Dat Xanh Services là công ty con phụ trách mảng dịch vụ môi giới bất động sản. Hồi giữa tháng 7, hơn 358 triệu cổ phiếu DXS chính thức lên sàn với giá trị vốn hoá thị trường ước tính hơn 11.462 tỷ đồng.

Nếu trong áng văn kinh điển của Ngô Tất Tố, chị Dậu vì túng quẩn phải bán đi cái Tý - đứa con gái đầu lòng mới lên bảy cho vợ chồng lão Nghị Quế cùng đàn chó mới đẻ, thì Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House - TDH) ngày nay cũng cần tiền nên bán “con”. Trong quý II, Thuduc House đã hoàn tất thanh lý các khoản đầu tư tại Công ty Song Hỷ Quốc tế, Công ty Đầu tư Khoáng sản VICO Quảng Trị. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nhận cổ tức và lợi nhuận được chia cao hơn từ Công ty Bách Phú Thịnh và Công ty Phát triển Nhà Daewon Thủ Đức.

Điều này giúp doanh thu tài chính tăng vọt lên 216 tỷ đồng, tức tăng 174% so với cùng kỳ. Cộng hưởng với việc mạnh tay tiết giảm chi phí thường xuyên, công ty này báo lãi ròng hơn 140 tỷ đồng, cao gấp hơn 12 lần so với quý II/2020. Nhờ khoản lãi đột biến, chủ đầu tư Centum Wealth đã xoá sạch lỗ luỹ kế.

Động thái bán vốn công ty con khởi phát ngay sau khi Thuduc House bị truy thu 396 tỷ đồng tiền thuế giá trị gia tăng được hoàn và tiền chậm nộp vào cuối năm ngoái. Vụ việc đã khiến toàn bộ hoạt động kinh doanh của công ty bị ngưng trệ, phát sinh khoản lỗ 310 tỷ đồng trong năm 2020, trở thành cú sốc lớn nhất trong lịch sử 30 năm hoạt động của doanh nghiệp.