Vì sao thị trường không ai bán tháo, cắt lỗ?

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy tại TP HCM, trong quý 2/2021 thị trường căn hộ có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 2 cho thấy giao dịch giảm mạnh, tại Hà Nội giao dịch thành công chỉ bằng khoảng 20%, TP.HCM chỉ bằng khoảng 87% so với quý 1.

Theo quan sát của Toàn Cảnh Bất Động Sản, từ Hà Nội tới TP HCM, hàng loạt nhà phố kinh doanh tại các điểm trung tâm đang rao cho thuê hoặc bán nhà. Tương tự các sàn địa ốc online hay các nhóm cộng đồng môi giới, căn hộ rao cho thuê dày đặc, có căn đã để trống 8 tháng không có khách.

Dù vậy, một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường bất động sản khi từ đầu năm đến nay dịch bệnh bùng phát, thị trường có tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, nhưng giá nhà đất vẫn có xu hướng đi lên. Giá giao dịch căn hộ ở TP HCM và Hà Nội vẫn tăng khoảng 5-7%, theo Bộ Xây dựng. Savills cũng đánh giá tương tự, giá bán trên thị trường thứ cấp quý 2/2021 có dấu hiệu tăng. Ở các tỉnh thành khác, các phân khúc nhà ở riêng lẻ vẫn tăng nhưng không nhiều, bình quân khoảng 3% so với quý trước dù giao dịch cũng giảm mạnh. Đặc biệt Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng so với mặt bằng chung của cả nước.

Thị trường đang… trong trạng thái chờ

Lý giải về cho nghịch lý này, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, dù dịch bệnh diễn ra, thị trường vẫn ghi nhận sự hoảng loạn hay bối rối nào quá quan ngại. Thị trường hiện trong trạng thái tạm lắng, tức mọi thứ đnag đứng yên, dĩ nhiên không thể nào có mức tăng đột biến, nhưng đồng thời cũng không có hiện tượng giảm giá sâu ở bất cứ phân khúc nào. 

“Sự tạm dừng lần này của thị trường có phần rất khác biệt so với giai đoạn 2013-2014. Bởi sự hạn chế của Covid-19 khiến các hoạt động giao dịch, buôn bán buộc phải “nghỉ đông”. Chứ bản chất nền kinh tế hay thị trường không có bất kỳ bất ổn gì”, ông Ngô Quang Phúc đánh giá. 

Có chăng thời điểm thị trường trở lại trạng thái cũ sẽ phụ thuộc vào tình hình của dịch bệnh. Tôi cho rằng nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay “ấm nhẹ” cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.

Dù vậy, một số nhà đầu tư trong giai đoạn này đang cân đối lại danh mục đầu tư. Đặc biệt là nhóm đang đầu tư số lượng nhiều và áp lực tài chính cao. Chính nhóm nhà đầu tư này đang tạo ra hoạt động giao dịch trên thị trường. Chưa có hiện tượng giảm giá quá sâu ở một phân khúc nào và các giao dịch bán ra cũng đạt kỳ vọng, chứ không hề có hiện tượng bán tháo, hay cắt lỗ. Do đó ông Phúc đánh giá thị trường vẫn được kiểm soát tốt.

“Còn đối với nhóm nhà đầu tư chân ướt chân ráo vào thị trường sẽ không tránh khỏi bối rối. Nhưng tôi nghĩ họ cũng nên an tâm, không cần quá lo lắng, nếu sản phẩm của họ đang đầu tư là sản phẩm dành cho nhu cầu ở thật, có thanh khoản tốt. Nếu có thể gồng gánh được trong giai đoạn từ 3 tới 6 tháng đợi dịch bệnh kiểm soát thì khoản đầu tư đó vẫn tốt. 

Giữ vững sự lạc quan 

Dịch bệnh này cũng có ý kiến cho rằng “tiền đâu mua bất động sản”. Lãnh đạo Phú Đông Group cho rằng câu nói chưa thể bao phủ hết các nhóm nhà đầu tư hiện có. Bởi nhận định này có thể xảy ra, khi nói về nhóm nhà đầu tư có nhu cầu mua để ở, họ sẽ tạm thời chưa đưa ra quyết định hay tạm dừng các hoạt động mua bán khi tình hình dịch bệnh còn căng thẳng, thu nhập bị ảnh hưởng. 

Tuy nhiên nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, xác định đầu tư dài hạn thì họ đã có cho mình kế hoạch tài chính. Trong trường hợp phải bán đi trong danh mục mười bất động sản thì có phải chọn một hai cái thì người ta chọn cái kém ưu thế để bán đi. Trong trường hợp này thì kỳ vọng lợi nhuận của họ sẽ không cao hoặc họ có thể đẩy hàng bằng với mức giá đã mua vào. Hoàn toàn không có hiện tượng đẩy hàng lỗ đi ồ ạt. 

Tình hình tương tự cũng diễn ra đối với các chủ đầu tư chuyên nghiệp. Trong Covid-19, ông Phúc cũng phân tích rằng không có hiện tượng các doanh nghiệp đi bán hàng “giảm sâu” như một số nhận định.

“Khi định giá một dự án ra thị trường, chúng tôi phải cân nhắc dựa trên năm yếu tố. Chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng. Gần như trong năm yếu tố này thì chỉ có yếu tố thứ 5 là có thể điều chỉnh giảm đi. Chẳng hạn các chủ đầu tư đang có mức lợi nhuận kỳ vọng là 20%, thì trong điều kiện khó khăn họ điều chỉnh còn 10% chẳng hạn. Thế nhưng cũng không thể tạo ra mức giảm giá quá sâu trên thị trường”, TGĐ Phú Đông Group nhấn mạnh.

Chưa kể, giai đoạn khủng hoảng thì yếu tố lạm phát luôn là yếu tố mà mọi người nghĩ tới. Bất động sản là một loại hàng hoá mà người ta sẽ chuyển hoá từ tiền thành tài sản. Bất động sản do đó vẫn có thứ tự ưu tiên một, trong danh mục đầu tư vẫn phải luôn có bất động sản. 

Đồng quan điểm trên, theo ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Việt Nam, đa số các nhà đầu tư xác định bất động sản là cuộc chơi lâu dài và chỉ khi đạt được lợi nhuận theo kỳ vọng họ mới chuyển nhượng để chốt lời. Do đó ít nhất trong trung hạn, tức 6 tháng-1 năm thì thanh toán theo tiến độ hay lãi vay ngân hàng không phải vấn đề. Chỉ khi sử dụng vốn vay ở mức độ cao, 60-70% thì họ còn có thể lo ngại chuyện “vỡ trận”.

“Trên mạng xã hội hoặc qua các trang thông tin quảng cáo chúng ta nhìn thấy sự xuất hiện của những hình thức marketing như ‘xuất cảnh, cần bán nhà gấp’, hoặc là ‘ngộp nợ cắt lỗ’ nhưng thực tế là họ chỉ giảm bớt cái phần kỳ vọng đi thôi, chứ chưa chắc là tất cả đều phải bán để thoát hàng”, ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh. 

Nhằm giúp độc giả và các nhà đầu tư có cái nhìn cụ thể về triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian sắp đến, Toàn Cảnh Bất Động Sản thực hiện chương trình “Talkshow Toàn Cảnh” số thứ 6, với chủ đề “Bất động sản sau dịch: thành phố hay tỉnh lẻ” Chương trình hé lộ góc nhìn tổng quan của chuyên gia về bối cảnh và đánh giá về thị trường nửa cuối năm 2021. Đồng thời chia sẻ lời khuyên, khuyến nghị trong việc nhà đầu tư nên đưa ra các quyết định đầu tư như thế nào, đặc biệt là giữa hai dòng sản phẩm được cho ra tiềm năng, có khả năng sinh lợi tốt là bất động sản ở thực tại các thành phố lớn và bất động sản đất nền tại các tỉnh lẻ. "Talkshow Toàn Cảnh” số thứ 6, với chủ đề “Bất động sản sau dịch: thành phố hay tỉnh lẻ”. Talkshow có sự góp mặt của:  - Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam - Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group Thông tin chi tiết: • Thời gian dự kiến: 20:00 PM - 20:50 PM | Thứ 4 Ngày 25/8/2021 • Hình thức: Công chiếu trên Fanpage và YouTube TOÀN CẢNH BẤT ĐỘNG SẢN và chuyên trang Toancanhbatdongsan.com.vn