Mua bán bất động sản cần biết diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường là gì

Vậy nên để tránh rủi ro khi mua bán bất động sản bạn cần hiểu rõ về diện tích thông thuỷ và diện tích tim tường. Bài viết dưới đây của Toàn cảnh Bất động sản sẽ giúp bạn làm phân biệt hai loại diện tích này.

Diện tích thông thủy là gì?

Thông thủy có thể hiểu là những nơi nước có thể chảy qua và không gặp phải bất cứ trở ngại nào. Diện tích thông thủy (theo tiếng anh là Carpet Area) hay diện tích sử dụng căn hộ. Theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, diện tích thông thủy bao gồm diện tích của các bức tường ngăn cách các phòng có trong căn hộ, diện tích ban công, logia (nếu có) gắn liền với căn hộ. Như vậy, diện tích thông thủy không bao gồm phần diện tích sàn có cột, hộp điện kỹ thuật, phần tường ngoài bao quanh cả căn hộ và tường ngăn chia các căn hộ riêng biệt.

Cách tính diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn cách phòng + diện tích ban công, logia (nếu có) + diện tích ở) – (Diện tích tường bao quanh + diện tích sàn có cột + tường ngăn chia các căn hộ + hộp điện kỹ thuật)

Hoặc bạn có thể tham khảo công thức tổng quát sau:

Diện tích thông thủy/ diện tích sử dụng căn hộ = (a x b) + (c x d) – (∑ei + f)

Trong đó:
a: Chiều dài bên trong căn hộ (từ phần tường mép trong)
b: Chiều ngang bên trong căn hộ (từ phần tường mép trong)
c: Chiều dài của ban công, logia (nếu có)
d: Chiều ngang của ban công, logia (nếu có).
∑ei: Tổng diện tích phần cột chịu lực bên trong căn hộ, với i là số cột.
f được tính là phần diện tích sàn có hộp kỹ thuật

Ví dụ:

Trong căn hộ của anh A ở phòng 002, được đặt ở giữa căn hộ của hai hàng xóm B và C lần lượt ở phòng 001 và phòng 003. Căn hộ của anh A có 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm và 1 ban công. Thì phần diện tích logia sẽ bao gồm diện tích của 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, 1 ban công + diện tích tường ngăn giữa 3 phòng này và tường ngăn phòng tắm bên trong căn hộ + diện tích ban công, logia. Và phần diện tích tường bao quanh căn hộ + tường ngăn giữa căn hộ anh A với căn hộ hàng xóm B và C + diện tích sàn có cột + diện tích sàn có hộp kỹ thuật bên trong căn hộ sẽ không nằm trong phần diện tích thông thủy này.

Diện tích tim tường là gì?

Diện tích tim tường (tiếng Anh được gọi là Built-up area) hay diện tích sàn xây dựng là phương pháp tính diện tích đo từ tâm tường bao gồm tường bao quanh căn hộ, tường ngăn chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp điện kỹ thuật bên trong căn hộ. Bạn có thể khoan tường để lắp kệ đặt đồ, tranh ảnh giá sách,.. nếu những bức tường phân chia căn hộ riêng biệt không phải là tường chịu lực.

Việc đo diện tích căn hộ theo diện tích tim tường giúp làm minh bạch được quyền sở hữu căn hộ hơn, đo theo diện tích thông thủy sẽ không áp dụng được.

Cách tính diện tích tim tường

Diện tích tim tường/ diện tích sàn xây dựng = Diện tích để ở + Diện tích các tường phân chia phòng + diện tích ban công, logia (nếu có) 

Ví dụ: Chủ đầu tư rao bán căn hộ X có diện tích 100m2, ông A đến xem và đo chỉ thấy có 90m2. Chủ đầu tư giải thích căn hộ được đo và rao bán theo diện tích tim tường bao gồm diện tích ở, diện tích tường ngăn phòng, diện tích ban công và logia (nếu có). Còn diện tích ông A đo là diện tích thông thủy, giá tiền trên một mét vuông tính theo diện tích tim tường sẽ rẻ hơn diện tích thông thủy.

Cách tính diện tích ban công và logia

Logia là gì?

Logia là phần hành lang hướng ra ngoài và được xây âm vào mặt bằng kiến trúc nhà. Một cách ví von vui để bạn có thể dễ tưởng tượng hơn, bạn xem chiếc bàn là căn hộ của mình, logia như chiếc hộc tủ, kéo ra ngoài là ban công, thụt vào trong thì gọi là logia. Vì nằm gọn trong căn hộ, không có phần nhô ra ngoài nên logia được che chắn rất cẩn thận, chỉ có một mặt hướng về thiên nhiên, 2 hướng bên cạnh đều có tường xây che lại, phía trên đầu là sàn của tầng bên trên.

Logia có thường được chia làm 2 loại chính:

- Loại logia dùng để nghỉ ngơi: thường được thiết kế liền kề với phòng ngủ hoặc phòng khách.

- Loại logia dùng để phục vụ: nhiều người sẽ thiết kế gắn bếp hoặc phòng vệ sinh trong logia này.

Ban công là gì?

Khác với logia, ban công là phần hành lang được xây vượt ra bên ngoài, nhô khỏi mặt bằng căn hộ chung cư theo kết cấu công xôn (console). Tùy theo mục đích sử dụng mà ban công có thể có hoặc không cần mái che. Đứng tại ban công ta có thể nhìn thấy từ 2 đến 3 hướng với tầm nhìn rất rộng. Nếu bạn bước ra ngoài ban công mà chỉ nhìn được hai hướng là do ban công nằm ở góc tường hoặc bị che khuất bởi tường nhà kế bên.  

Với ưu điểm này ban công có tầm nhìn đẹp và không gian thoáng đãng. Tuy nhiên điều này cũng chính là nhược điểm khi gặp thời tiết xấu, mưa tạt, nắng hắt vào ban công sẽ gây bất tiện cho sinh hoạt.

Cách tính diện tích ban công và logia

Theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Cũng tại thông tư này không có quy định về cách tính diện tích logia, việc thiết kế logia rất đa dạng về hình thức kiến trúc, vật liệu, kích thước... cho nên khách hàng và chủ đầu tư sẽ tự thỏa thuận, thống nhất và thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán đã ký giữa 2 bên.