Toàn cảnh bất động sản căn hộ Bình Dương: từ miếng ngon đến nguy cơ bội thực

Căn hộ Bình Dương: Đất lành chim đậu

Bình Dương trong hai năm trở lại đây đã trở thành điểm đến của hàng loạt các “ông lớn” lẫn nhà đầu tư cá nhân, tạo nên thị trường địa ốc sôi động, tràn đầy sinh khí. Trong đó nổi bật chính là loại hình căn hộ. Trong bối cảnh TP HCM chưa có nhiều chuyển biến tích cực trong thủ tục pháp lý, đi cùng sự hạn chế về quỹ đất “sạch”, các chủ đầu tư đã chuyển hướng chọn Bình Dương như “phao cứu sinh”. Chưa kể, sự kiện thành lập TP Thủ Đức với địa thế giáp ranh đa mặt với Bình Dương (TP Dĩ An và TP Thuận An) cũng khiến cho khu vực vốn đã nóng, càng thêm sốt.

Có thể thấy những tên tuổi lớn của làng bất động sản TP HCM đều không thể bỏ qua “miếng bánh ngon”, như Tập đoàn Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Him Lam, Danh Khôi, Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Xuân, Charm Group, Bcons… Hàng loạt các cao ốc với lối kiến trúc độc đáo, đa dạng mọc lên tại nhiều tuyến đường huyết mạch của các TP Dĩ An, Thuận An hoặc Thủ Dầu Một.

Động lực của các dự án chủ yếu là khả năng kết nối thuận tiện về TP HCM qua tuyến đường Phạm Văn Đồng – QL1K, Mỹ Phước – Tân Vạn hoặc QL1A. Thậm chí ở một vài khu vực như phường An Bình thuộc TP Dĩ An hay phường Vĩnh Phú thuộc TP Thuận An chỉ cách trung tâm TP HCM chỉ 12-14km, tiết kiệm thời gian hơn cả phường Linh Xuân, Linh Trung của TP Thủ Đức.
Chính lợi thế về vị trí giáp ranh này khiến lượng cư dân làm việc tại TP HCM cũng đổ về sống tại các dự án căn hộ Bình Dương. Quan sát trên tuyến đường Phạm Văn Đồng hoặc QL1A, dễ dàng nhận ra các dự án căn hộ đều nhanh chóng lấp kín chỗ, các ô cửa sổ đều sáng đèn mỗi đêm.

Sự phát triển của hạ tầng kinh tế và xã hội của Bình Dương trong nhiều năm qua cũng khiến tâm lý sống ở tỉnh trở nên dần phai nhòa. Thậm chí theo Bình Dương còn là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước, đạt hơn 7 triệu đồng/tháng. Cư dân ở Bình Dương không hề thiếu các tiện ích mua sắm, giải trí, văn hóa như ở các quận nội thành TP HCM, từ trung tâm thương mại,  siêu thị sầm uất, các thương hiệu ngoại cũng không ngại mở cửa ở Bình Dương để phục vụ nhóm cư dân giàu có.

Căn hộ Bình Dương: Từ miếng ngon đến bội thực

Thế nhưng, đó là chuyện của năm 2020, khi thị trường được đánh giá là miếng bánh ngon. Nhưng không phải bàn tiệc nào cũng đủ phần cho tất cả, nhất là những người đến sau. Bội thực là nguy cơ hoàn toàn có thể diễn ra và những dấu hiệu này đã dần hiện ra ở giai đoạn đầu năm 2021.

Thực tế, thống kê của một đơn vị nghiên cứu thị trường, tính đến đầu năm 2021, nguồn cung căn hộ Bình Dương đã vượt mức 40.000 căn.  Theo báo cáo của Công ty DKRA Việt Nam, trong năm 2020, lượng căn hộ tại Bình Dương chiếm đến 35% tổng nguồn cung căn hộ của khu vực phía nam, với gần 20.000 căn được chào bán, một con số cao nhất từ trước đến nay. Trong đó, có thể kể đến các dự án mới gia nhập thị trường Opal Skyline, Star Tower, Icon Plaza, Legacy Central, The Rivana, Aster Garden Tower, Lavita Thuận An (tên cũ là Anderson Park)…

Tuy vậy, tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong hai năm qua tại Bình Dương chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp. Nếu trước năm 2018, giá căn hộ tại đây chỉ dao động ở mức 15-30 triệu đồng/m2 thì bây giờ đang tăng lên 30-40 triệu đồng/m2. Đơn cử một số dự án ở khu vực liền kề trung tâm Bình Dương như Astral City đang chào mức giá từ trên 40 triệu đồng/m2 (đã VAT). Tương tự, The Habitat Bình Dương giai đoạn 3 với hơn 800 căn hộ đang chào giá khoảng từ 40 - 42 triệu đồng/m2 The Emerald Golf View có giá trên 40 triệu đồng/m2 cho căn hộ khoảng 52m2.

Đây là mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư, dựa trên giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận vào giá bán. Mức tăng này còn được các chuyên gia cho rằng đến từ sự gia tăng của giá đất nền trong khu vực, khiến các dự án cũng phải “phóng theo lao”.

Sự thiếu vắng của phân khúc bình dân khiến cho cán cân thị trường nghiêng hẳn về nhóm nhà ở trên dưới 2 tỷ đồng cho một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích dao động 70m2. Các chủ đầu tư theo đó cũng mạnh bạo chi tiền vào kiến trúc, tiện ích, cũng như cảnh quan để tăng sức cạnh tranh. Các tên gọi ngày càng xuất hiện nhiều như khu nhà thông minh, căn hộ biệt lập hay căn hộ cho giới trẻ…

Nhưng với khoảng giá này, các sản phẩm căn hộ Bình Dương vẫn khó có thể tiếp cận với số đông nhà đầu tư. Đây là phân khúc vốn thịnh hành ở TP HCM, phù hợp cho gia đình 3-4 người ở, vẫn có đủ không gian sinh hoạt. Cùng số tiền, các nhà đầu tư vẫn có thể chọn lựa căn hộ tại các quận huyện vùng ven TP HCM, chấp nhận vào vùng có dân sinh chưa phát triển hoặc giảm diện tích căn hộ để được mác “dân Sài Gòn”.

Chưa kể, mức giá xa tầm với cũng hạn chế một nhóm các người mua nhà trẻ, các gia đình nhỏ vốn cần tiết kiệm để chu toàn cho cuộc sống, học tập của con cái. Thậm chí, việc mất cân đối cung vượt cầu cũng khiến cho giá thuê có hiện tượng giảm. Tin rao một số căn hộ Dĩ An, Thuận An giáp ranh TP HCM chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/tháng, thấp hơn so với căn hộ cùng diện tích ở quận 12, Gò Vấp.

Thêm vào đó, khi mặt bằng giá tăng cao, tỷ lệ nghịch cũng là sự chia tay của các nhà đầu tư lướt sóng hay mong muốn đầu cơ bằng cách mua sỉ giá rẻ rồi bán nhanh để hưởng khoảng chênh lệch. “Nhà đầu tư sẽ cân nhắc hơn khi tầm giá của sản phẩm đã vượt lên cao, tỷ suất lợi nhuận cũng khó có thể đột biến. Từ đó thị trường chỉ còn lại người thực mua để ở, hoặc nhà đầu tư dạng ăn chắc mặc bền, dùng tiền nhàn rỗi hoặc vốn găm dài hạn để đổi lấy thu nhập thụ động.

Căn hộ Bình Dương: sức mua giảm, có hiện tượng bán cắt lỗ

Do ảnh hưởng của dịch bệnh, hiện tượng bán cắt lỗ cũng bắt đầu diễn ra ở một số dự án căn hộ Bình Dương. Nhiều nhà đầu tư gia nhập thị trường ở giai đoạn sau, kỳ vọng BĐS có thể tăng 30 - 40%, nhưng thực tế thì nguồn hàng quá nhiều, cạnh tranh bán ra lớn trong khi sức tiêu thụ tại thị trường thứ cấp của dự án không cao, muốn bán chênh trở lên rất khó.

Đơn cử như anh Tuấn Minh, đầu tư hai căn hộ tại một dự án có vị trí khá huyết mạch, cách mặt đường Phạm Văn Đồng chỉ 2 phút di chuyển, 5 phút đến chợ Thủ Đức. Tổng mức vốn đầu tư của anh Minh cho hai sản phẩm này là 5 tỷ đồng, trong đó có 3 tỷ từ vốn tự có, 2 tỷ còn lại vay ngân hàng. Dự án đến hạn bàn giao tháng 4 năm nay. Anh bắt đầu rao bán, gửi cho môi giới từ sau Tết  m lịch, ước tính có thể đẩy hàng nhanh trong một tháng, thu được lợi nhuận ít nhất 20 sau hai năm chôn vốn.

“Đời không như là mơ, đã bốn tháng trôi qua nhưng tôi chưa thể giải thoát cho hai căn hộ. Các khách mua hầu hết đều ép giá bằng với giá vốn, hoặc thậm chí lỗ vài chục triệu/căn”, anh Minh nói và đồng thời cho rằng số lượng sản phẩm mở bán tại Bình Dương trong hai năm anh ôm hàng là quá nhiều, khiến cho những sản phẩm của anh Minh mất đi sức cạnh tranh, giá theo đó cũng chững lại.

Theo chia sẻ một sàn môi giới tại khu vực TP Thuận An, năm 2021 là giai đoạn nhiều dự án căn hộ đã triển khai hoàn tất, cũng đồng nghĩa với việc hàng nghìn căn hộ sẽ bàn giao trải dài trong năm. Tuy nhiên hai đợt dịch liên tiếp vào dịp Tết Nguyên Đán và sau lễ 30/4 đã ảnh hưởng rất nhiều đến sức khỏe tài chính của nhiều nhà đầu tư. Nguồn cung mất cân đối khiến cho nhà đầu tư sơ cấp gặp khó khăn, họ phải bán căn hộ bằng mọi giá để kịp thanh toán cho chủ đầu tư và ngân hàng.

“Thêm vào đó dịch bệnh đã cắt đi một nhánh khách hàng quan trọng hàng đầu tại thị trường Bình Dương là các khách hàng thuộc TP HCM, chiếm đến 70-80% lượng giao dịch. Việc hạn chế khả năng tiếp cận dự án khiến các giao dịch thứ cấp gần chậm dần vào tháng 5-6 và dường như không thể diễn ra suốt tháng 7 vừa qua”, đại diện này cho biết.

Thậm chí, hiện tượng giảm giá để tháo hàng không chỉ xảy ra trong nhóm nhà đầu tư cá nhân, mà đã bắt đầu tiến đến các chủ đầu tư lớn. Đơn cử như Lavita Thuận An của Hưng Thịnh – phiên bản lột xác của Anderson Park dù đã chào bán ở mức 32 triệu đồng/m2, giảm hơn 3 triệu so với cùng kỳ năm 2021, vẫn tiếp tục tung ra các chính sách chiết khấu đặc biệt để tháo hàng. Đây được cho sẽ là nước đi đầu tiên trong làn sóng tháo hàng dự kiến sẽ diễn ra rầm rộ của Bình Dương trong thời gian tới.

Nhận định về thị trường, theo ông Trần Khánh Quang  - Tổng giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho rằng, thị trường Bình Dương có những diễn biến hiện tay do các chủ đầu tư đã có phần ‘tham’ về lượng, phát triển đẩy số lượng căn hộ quá lớn trong thời gian quá nhanh, làm cho thị trường trở nên chật chội chật chội.

Hay nói cách khác, nguồn cung tăng nhanh, trong khi cái cầu ở khu vực Bình Dương vốn phải phát triển trong dài hạn, tương đồng với việc dân số Bình Dương mang tính ổn định cũng mang tính chất ổn định. Chưa kể, nếu nhìn rõ hơn, nhà phố tại Bình Dương có giá đắt hơn không quá nhiều, cho nên nhiều người sẵn sàng mua nhà phố. Nhà phố đẹp chỉ 3-4 tỷ là đã có, trong khi căn hộ đã hơn 2 tỷ.

“Thị trường sẽ ở trong trạng thái hiện tại đến khi số căn hộ hiện tại tiêu thụ hết thì mới có bước phát triển tiếp theo. Tuy nhiên, đây sẽ là bài toán khó mà cả chủ đầu tư, không thể một sớm một chiều”, chuyên gia nhận định.