Đầu tư căn hộ cho thuê không còn 'béo bở'

Đầu năm 2021, ông Hà Thành nhận bàn giao căn hộ 3 phòng ngủ tại một dự án liền kề khu chế xuất Tân Thuận, quận 7 (TP.HCM). Thuộc block có view đẹp nhất dự án, các căn hộ tương tự của ông đang được giao dịch trên thị trường với giá hơn 5 tỷ đồng/căn.

Ban đầu, ông định bán luôn chứ không cho thuê, dù căn hộ đã được bàn giao. Với kinh nghiệm đầu tư bất động sản nhiều năm, ông nhận thấy giá cho thuê không được bao nhiêu mà dễ xảy ra hư hại, phải thêm chi phí bảo trì. Hơn nữa với nhà trống, ông có thể chủ động bán ra với giá tốt khi thị trường có sóng, thay vì chờ đến hết hạn hợp đồng cho thuê.

Lợi nhuận quá thấp so với gửi tiết kiệm

Tuy nhiên, đợt dịch lần thứ 4 kéo dài quá dự đoán của nhiều người. Nhìn thấy tài sản để không hơn nửa năm, ông quyết định cho thuê một năm với giá 18 triệu đồng/tháng không bao thuế phí quản lý.

Với giá thuê này, căn hộ ở quận 7 đang mang về cho ông Thành mức tỷ suất lợi nhuận (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ) khoảng 4,32%/năm. Tỷ suất này thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm tại các ngân hàng hiện nay. Cụ thể, lãi suất huy động của “big 4” ngân hàng (bao gồm Agribank, Vietcombank, VietinBank và BIDV) đang xoay quanh mức 6%/năm cho kỳ hạn 12 - 24 tháng.

May mắn là ông Thành đầu tư căn hộ này bằng 100% vốn cá nhân, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Vì nếu so sánh với lãi suất cho vay, thì mức lợi nhuận từ việc cho thuê lại càng cấp.

“Ai không đủ lực mà mua lướt sóng lúc này thì ngân hàng đến thăm từng nhà. Bản thân tôi cũng định lướt sóng mà lướt không được nên cho thuê để chờ một thời gian, chứ lợi nhuận cho thuê lúc này không ăn thua gì”, ông Thành chia sẻ.

Hải Yến - nhân viên môi giới cho biết, đang nhận bán hoặc cho thuê một căn hộ 2 phòng ngủ trên mặt tiền đường Tô Hiến Thành (quận 10, TP.HCM). Chủ nhà rao bán với giá 5,9 tỷ đồng hoặc cho thuê với giá 16 triệu đồng/tháng, đã trang bị đầy đủ nội thất. Nếu tính theo các mức giá này, tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê căn hộ này chỉ còn…3,25%/năm.

Theo khảo sát của Toancanhbatdongsan.com.vn, các căn hộ tại dự án này có giá bán khá cao, dao động tầm 4 - 7,8 tỷ đồng/căn tùy diện tích 48 - 102 m2. Tuy nhiên, mức giá cho thuê chỉ ở mức 14 - 16 triệu đồng/tháng cho căn một phòng ngủ full nội thất, 18 - 21 triệu đồng/căn 2 phòng ngủ và 21 - 26 triệu đồng/căn 3 phòng ngủ. Với các căn trống, không kèm nội thất, giá thuê thấp hơn khoảng 2 triệu đồng/tháng.

Tương tự, tại một dự án căn hộ cao cấp thuộc khu vực Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 (TP.HCM), giá bán căn hộ một phòng ngủ diện tích 56m2 phổ biến là 4,1 - 4,2 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ là 5,3 - 5,8 tỷ đồng và căn 3 phòng ngủ là 7,8 tỷ đồng. Nhưng giá thuê cũng chỉ tầm 11 - 13 triệu đồng/tháng cho căn một phòng ngủ, 13 - 16 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ và 18 - 20 triệu đồng/tháng cho căn 3 phòng ngủ. Những căn được trang bị thêm nội thất, chủ nhà có thể tăng giá 3 - 5 triệu đồng, tùy chất lượng nội thất.

“Nhiều nhà đầu tư cho biết bỏ tiền vào căn hộ để tránh giữ tiền mặt mất giá. Họ chủ yếu mong chờ lợi nhuận từ việc giá nhà sẽ tăng dần theo thời gian, còn lợi nhuận từ việc cho thuê chỉ là khoảng cộng thêm”, Hải Yến phân tích.

Căn hộ càng cao cấp, lợi nhuận càng thấp

Số liệu phân tích của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, tỷ suất sinh lợi khi đầu tư vào căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang giảm mạnh qua các năm. Nếu như giai đoạn 2017 - 2018, con số này dao động trong ngưỡng 6% - 8%/năm, thì đến năm 2019 đã giảm còn 5,2%, sau đó tiếp đà đi xuống còn 4,5% năm 2020 và rơi xuống mức thấp kỷ lục là 4%/năm trong 6 tháng đầu năm nay.

Đáng chú ý, căn hộ càng cao cấp thì mức sinh lợi càng thấp. Khu vực tập trung nhiều căn hộ cao cấp chào thuê nhất TP.HCM là quận 2, quận Bình Thạnh ghi nhận tỷ suất lợi nhuận chào thuê trung bình chỉ đạt tầm 3,7% - 3,9%/năm, thấp hơn cả giá trị lợi nhuận chào thuê 4,5% - 4,8% của các dự án trung cấp, bình dân tại khu vực quận 7 (4,8%), huyện Bình Chánh (4,5%) và huyện Nhà Bè (4,8%).

Sáng lập group Review Bất động sản với 136.000 thành viên, ông Trịnh Minh Hải cho rằng, có thể chia thị trường đầu tư căn hộ cho thuê thành 2 giai đoạn:

- Giai đoạn trước năm 2018:

Khi mặt bằng giá bất động sản còn khá thấp, các dự án căn hộ cao cấp cũng chỉ có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở xuống. Thời điểm đó, mức đầu tư ban đầu thấp trong khi cạnh tranh trên thị trường không nhiều, nên lợi nhuận từ việc mua cho thuê để giữ tài sản hoặc chuyển nhượng lại bất động sản đều tốt.

- Giai đoạn cuối năm 2018 đến nay:

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng đột biến: Mua vào thì dễ, bán ra thì khó. Nhiều khách hàng xuống tiền đầu tư căn hộ cao cấp giai đoạn này, thậm chí phải bán cắt lỗ.

Nguồn cung căn hộ tại TP.HCM cũng tăng mạnh trong 4 năm trở lại đây. Trung bình mỗi năm, thành phố có thêm 31.000 căn hộ trong suốt giai đoạn 2016 - 2020, theo số liệu của Sở Xây dựng thành phố. Điều này dẫn đến cạnh tranh trên thị trường căn hộ cho thuê ngày càng lớn, buộc các chủ nhà phải giảm giá để thu hút khách thuê.

“Giá mua vào thì cao nhưng giá thuê không đạt như kỳ vọng. Sau khi trừ hết các chi phí thì lợi nhuận cho thuê căn hộ cao cấp cũng không đáng mấy. Đa số khách hàng chỉ mua để giữ tài sản, tránh trượt giá thôi”, ông Hải chia sẻ.

Hơn nữa, thị trường căn hộ cao cấp cho thuê phụ thuộc khá nhiều vào lượng khách nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Từ đầu năm 2020 đến nay, khi dịch Covid-19 bùng phát, lượng khách nước ngoài vào Việt Nam gần như không còn. Các chủ nhà phải tìm khách Việt Nam thay vào. Nhóm này có mức chi tiêu thấp hơn và thích trả giá, nên các nhân viên môi giới thường nói khó với chủ nhà để chốt được hợp đồng.

Bù lại, giá bất động sản lại tăng chóng mặt. Chẳng hạn, một căn hộ 4 phòng ngủ với diện tích 239m2 tại Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, có giá bán khoảng 11,5 - 12,5 tỷ đồng vào năm 2017, thì nay đang được giao dịch với giá 24 - 25 tỷ đồng/căn. Điều đó có nghĩa là, tổng lợi nhuận từ khoản đầu tư căn hộ vẫn rất tốt. Do đó, dù việc cho thuê mang lại lợi nhuận không cao, nhưng nhà đầu tư vẫn không ngừng bỏ tiền vào căn hộ, đẩy mặt bằng giá sơ cấp liên tục đi lên.

Theo số liệu của Savills, gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý vừa qua, riêng các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo cũng có giá cao hơn 10% so với giai đoạn trước. Đơn vị này dự báo, từ nay đến năm 2024, thành phố sẽ có thêm 120.000 căn hộ được tung ra thị trường, với lượng căn hộ cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng nhiều hơn.

Mới đây, Cục Thuế TP.HCM vừa đề xuất thí điểm thu thuế cho thuê nhà tại một số chung cư thuộc quận 11. Theo kế hoạch, đơn vị thu thuế sẽ làm việc trực tiếp với ban quản lý các khu chung cư nhằm nắm thông tin căn hộ nào đang cho thuê, hướng đến quản lý thuế hiệu quả hơn, chống thất thu ngân sách. Thực tế, rất nhiều người cho thuê căn hộ lâu nay chưa chủ động kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế.

Nếu điều này được thực hiện một cách hiệu quả, thì nhà đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay còn phải đóng thuế với tỷ lệ 10% trên tổng doanh thu, nếu số tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu đồng trở lên. Bên cạnh đó, mỗi năm một lần, người cho thuê đóng thêm lệ phí môn bài. Điều này cũng góp phần kéo giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư này.

*Tên các nhân vật đã được thay đổi