Cảnh báo: Bất động sản ‘cực kỳ khó khăn’ nếu dịch kéo dài đến cuối năm

Trao đổi tại Talkshow Toàn cảnh chủ đề “Thanh khoản lao dốc: Bán tháo cắt lỗ hay vay tiền ôm đất” mới đây, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá diễn biến thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm phần lớn phụ thuộc vào việc kiểm soát Covid-19.

Theo chuyên gia này, giai đoạn đầu đợt bùng phát dịch lần thứ 4 này, đa phần các nhà đầu tư đều nghĩ dịch sẽ kéo dài khoảng một tháng, lác đác vài ca bệnh như 3 đợt trước đó. Khoảng 80% các nhà đầu tư đã có kế hoạch dự phòng trong 2 - 3 tháng và họ có thể nhẹ nhàng “đi qua giông bão” nếu dịch chấm dứt vào cuối tháng 9. Chỉ khoảng 20% - 30% nhà đầu tư còn lại bị “mắc kẹt” sau 4 - 5 tháng không có doanh thu nhưng vẫn phải thanh toán các khoản chi phí, trả nợ ngân hàng hoặc có tài sản phải đóng tiền theo tiến độ.

Nếu dịch kéo dài đến hết quý III, ông dự đoán nhóm nhà đầu tư chưa chuẩn bị kịp sẽ “đuối sức” và chấp nhận bán cắt lỗ tài sản trong giai đoạn tháng 8 - tháng 9. Đây sẽ là thời điểm mua vào tốt nhất cho những nhà đầu tư đang chờ đợi “bắt đáy thị trường”. Sự hào hứng mua vào của những nhà đầu tư mới sẽ giúp mặt bằng giá cả nhà đất quay đầu tăng trở lại chỉ khoảng một tháng sau đó. Do đó, những nhà đầu tư muốn bán bớt tài sản nên cố gắng cầm cự đến khoảng tháng 10 - tháng 11.

“Đây cũng là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục sản phẩm. Vì hiện nay bất động sản có giá rất cao và ngày càng đi xa trung tâm thành phố. Giá bất động sản cao thì khó bán mà ở qua xa thì mãi lực cũng kém”, ông Quang chia sẻ.

Đây cũng là lý do, ông Quang dự báo sẽ có một “cơn sóng” bất động sản nhỏ xảy ra trong giai đoạn này. Tuy nhiên, con sóng chủ yếu là ở phân khúc đất nền vùng ven, còn bất động sản cao cấp ngay trung tâm thành phố vẫn có những khó khăn nhất định.

Trong trường hợp dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp đến hết quý IV, gần như tất cả nhà đầu tư trên thị trường hiện nay đều chịu áp lực bán ra. Thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “cực kỳ khó khăn”. Nền kinh tế dần “mệt mỏi” sau 2 năm chống chịu với dịch bệnh, và bất động sản do đó cũng “khó mà sống được”. 

Dù cho rằng kịch bản thứ 2 chỉ có khoảng 30% khả năng xảy ra, nhưng CEO Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, các nhà đầu tư vẫn nên có sự chuẩn bị. Nguyên tắc khi đầu tư là “nhìn thấy rủi ro một, phải chuẩn bị 3”. Giới đầu tư nên đảm bảo dòng tiền mặt đang nắm giữ có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng, trả lãi vay… trong 9 - 12 tháng tiếp theo.

Nếu không đủ, nhà đầu tư cá nhân nên mạnh dạn bán bớt bất động sản trong rổ hàng mình đang nắm giữ, để thu về tiền mặt. Đặc biệt, chuyên gia khuyến cáo nên hạn chế tối đa việc vay vốn trong giai đoạn này. Dù được chào mời những mảnh đất rất tốt với giá rẻ, cũng không nên vay tiền đến 70% - 80% giá trị tài sản để mua.

Một điểm nữa dự kiến sẽ tác động đến thanh khoản thị trường, từ đó tạo áp lực giảm giá bất động sản trong giai đoạn tới là tâm lý hạn chế mua tài sản giá trị lớn trong tháng ngâu (tháng 7 âm lịch). Theo ông Trịnh Minh Hải - Founder group Review Bất động sản, tháng ngâu năm nay sẽ chứng kiến lượng giao dịch bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Nếu như mọi năm, giao dịch trong tháng nhạy cảm này thường chỉ thấp hơn 10% - 20% so với các tháng bình thường, thì năm nay, mức sụt giảm phải lên đến 60% - 70%. Nguyên nhân là do thị trường chịu cùng lúc 3 tác động: tâm lý hạn chế mua hàng tháng ngâu, dịch bệnh kéo dài và chính sách hạn chế đi lại.

Lời khuyên cho nhà đầu tư trong thời gian tới, ông Quang cho rằng nên hạn chế việc đầu tư “lướt sóng” ngắn hạn. Các giao dịch mua nhanh bán nhanh trong 3 - 6 tháng ở thời điểm hiện tại hết sức rủi ro, do việc đi lại khó khăn cộng thêm thời gian phê duyệt giấy tờ bị kéo dài. Nhiều thủ tục sang nhượng chỉ mất khoảng một tuần trước đây, bây giờ có thể kéo dài hơn 2 tháng vẫn chưa xong.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên tập trung vào các sản phẩm dài hạn: Chọn một bất động sản tốt với giá tốt và mua để dành. Theo kinh nghiệm của ông, giá bất động sản tăng bình quân 3 lần sau mỗi 10 năm. Ngay cả trong trường hợp này, nhà đầu tư cũng nên hạn chế sử dụng vốn vay cũng như không phạm vào nguồn tiền mặt đảm bảo 9 - 12 tháng tới.

“Người bán nhiều hơn người mua, thành ra người mua đang làm chủ thị trường hiện nay, có thể lựa chọn một bất động sản như ý với giá tốt, vị trí tốt để đầu tư lâu dài”, ông Quang đúc kết.

Xem Talkshow bản đầy đủ tại đây.