Người vay mua nhà 'mắc kẹt' trong Covid-19

Mua không được, rút cọc cũng không xong

Cuối năm 2019, anh Thanh Minh (Nhà Bè, TP. HCM) đặt cọc 50 triệu đồng ký hợp đồng giữ chỗ một căn hộ diện tích 56m2 tại Bình Chánh, với giá bán khoảng 1,8 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT). Sau hơn 10 năm đi làm, vợ chồng anh tích cóp cộng thêm vay mượn của gia đình được tầm 800 triệu đồng. Số tiền còn lại, anh Minh dự định sẽ vay ngân hàng liên kết với chủ đầu tư và trả trong 15 năm để giảm áp lực tài chính hàng tháng.

Với tổng thu nhập 2 vợ chồng gần 35 triệu đồng, anh Minh cẩn thận tham khảo nhiều nguồn và chắc mẩm vay thêm một tỷ đồng là không khó. Đến tháng 4 vừa rồi, anh đã ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và thanh toán khoảng 40% giá trị căn hộ. Lúc này, anh mới bắt đầu làm việc với ngân hàng đang bảo lãnh cho vay của dự án, để vay số tiền còn lại.

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thu nhập của vợ chồng anh Minh bị giảm hơn 1/3. Riêng giai đoạn từ đầu tháng 5 đến nay, anh gần như không có việc làm và không có nguồn thu. Với mức thu nhập trong 12 tháng gần nhất, nhân viên ngân hàng cho biết số tiền tối đa mà anh có thể vay chỉ khoảng 500 triệu đồng nhưng đến nay hồ sơ vẫn chưa được duyệt. Đến đợt thanh toán hồi tháng 6 vừa rồi, anh đã phải xin chủ đầu tư cho chậm tiến độ thêm một tháng. 

"Chúng tôi cũng vay mượn hết các nơi mới đủ 800 triệu thanh toán giai đoạn đầu. Giờ hồ sơ vay vốn ngân hàng bị kẹt lại thì tôi cũng bị động, chưa biết xoay sở thế nào", anh Minh chia sẻ. 

Không chỉ trên thị trường sơ cấp, đại diện một sàn môi giới bất động sản cho biết, tình trạng "mắc kẹt" cũng khá phổ biến trên thị trường mua đi, bán lại hiện nay. Theo đó, với những căn hộ chưa được cấp sổ đỏ, người mua thứ cấp thường được sự hỗ trợ của người bán và chủ đầu tư để vay vốn ngân hàng, với tài sản thế chấp là chính căn hộ đó. Không ít trường hợp, 3 bên đã đi đến những bước cuối cùng thì ngân hàng không duyệt hồ sơ vay vốn hoặc cho vay với tỷ lệ thấp hơn nhiều so với nhu cầu của bên mua.

Điều này đặt bên mua vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan": Không thể xoay sở đủ nguồn tiền để mua, nhưng nếu không mua thì phải chịu mất cọc. Khác với thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư có sẵn tiềm lực tài chính, có thể cho khách hàng của mình gia hạn thời gian thanh toán vài tháng; đa phần người bán căn hộ lại muốn bán nhanh và yêu cầu người mua thanh toán đúng hạn hoặc chịu mất cọc.

Chủ đầu tư chỉ hỗ trợ từng trường hợp cụ thể

Chuyên gia tài chính cá nhân Phan Công Chánh cho rằng, việc nhiều nhà đầu tư "mắc kẹt" hiện nay là hệ quả sau quá trình nới lỏng tín dụng vào bất động sản. Người đi vay lên kịch bản trả nợ "màu hồng" và không nghĩ rằng nguồn thu nhập trong tương lai của mình sẽ bị giảm sút. Về bản chất, vay vốn ngân hàng để mua tài sản tức là đang cầm cố thu nhập trong tương lai. Khi nguồn thu nhập đó bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi những cú sốc như Covid-19, người vay có thể đón nhận những rủi ro không nhỏ. 

"Nợ xấu theo các số liệu của Ngân hàng Nhà nước đang tăng. Chất lượng tài sản của các khoản vay diễn biến xấu đi, nghĩa là người ta không có đủ thu nhập để trả cho khoản nợ đó", ông Chánh đánh giá.

Giám đốc Sàn Danh Khôi - ông Nguyễn Văn Công cho biết, các giao dịch mà khách hàng có sử dụng đòn bẩy tài chính đang bị ảnh hưởng đáng kể. Nguyên nhân chính là do thu nhập của khách hàng bị giảm mạnh trong năm 2020 đến thời điểm hiện tại. Cụ thể, từ sau đợt dịch bùng phát lần thứ 3, không ít người lao động bị cắt giảm lương, thậm chí thất nghiệp. Nhóm khách hàng là chủ cửa hàng kinh doanh bán lẻ cũng bị ảnh ưởng nghiêm trọng, khi các lệnh giãn cách xã hội được áp dụng.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng có xu hướng siết chặt dòng tín dụng vào bất động sản, tránh gia tăng nợ xấu. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tăng trưởng vào tín dụng bất động sản đang có xu hướng chậm lại. Cụ thể, mức tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực bất động sản là 4,84% tính tới hết tháng 4/2021, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế. Con số này dự kiến đạt mức 5,5% tính đến hết tháng 6/2021. Trước đó, tín dụng vào lĩnh vực bất động sản năm 2018 tăng khoảng 26,76% so với năm 2017, nhưng con số này đã giảm dần trong các năm sau đó khi ở mức 21% vào năm 2019 và 11,89% vào năm 2020.

Tuy nhiên, đại diện Ngân hàng Nhà nước đánh giá, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro, cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ. Với chủ trương này của Ngân hàng Nhà nước, các chuyên gia đánh giá, việc vay vốn ngân hàng cho mục đích mua bất động sản sẽ càng khó khăn trong thời gian tới.

Bản thân các chủ đầu tư cũng nhận ra khó khăn này của khách hàng và đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ. Hồi đầu năm nay, một doanh nghiệp đã có chính sách chiết khấu dành cho khách hàng thanh toán đúng hạn, thường chỉ áp dụng khi người mua thanh toán trước hạn. 

Nhiều trường hợp "mắc kẹt" như anh Thanh Minh đã liên lạc với bộ phận chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư để chia sẻ về tình trạng của mình và được hỗ trợ kéo giãn thời gian hoặc số tiền thanh toán. Nhưng mức hỗ trợ còn tùy thuộc vào chính sách của từng chủ đầu tư cũng như khả năng của khách hàng. Nhiều khách hàng xin gia hạn thêm 2 - 3 tháng nhưng chủ đầu tư chỉ giải quyết cho 2 - 3 tuần.

Số tiền được giãn tiến độ thanh toán cũng tùy thực tế từng khách hàng, khi họ chứng minh được việc chậm thanh toán là do thu nhập bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Hiện tại, vẫn chưa có chủ đầu tư nào có chính sách công khai dành cho các đối tượng này.

"Khi tiếp nhận thông tin từ khách hàng, mỗi chủ đầu tư sẽ có những hướng dẫn cụ thể. Nhưng các chủ đầu tư không công khai khuyến khích việc giãn tiến độ thanh toán, vì lo ngại dòng tiền đổ về chậm trong khi họ cũng cần chi phí để duy trì hoạt động trong giai đoạn khó khăn", ông Công chia sẻ.

Trong trường hợp chủ đầu tư không cùng chia sẻ khó khăn với người mua nhà, luật sư Nguyễn Vũ Trâm Anh - Văn phòng Luật sư Bách Niên cho rằng, khách hàng có thể áp dụng điều 420 Bộ Luật Dân sự năm 2015 về "Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản" để bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo đó, căn cứ khoản 2, điều 420 Bộ Luật Dân sự năm 2015, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý về nội dung thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà. Ví dụ người mua nhà có thể yêu cầu chủ đầu tư giãn thời hạn thanh toán cho bên mua, hoặc dồn số tiền thanh toán vào kỳ gần cuối nhiều hơn mới giao nhà hoặc chia nhỏ khoản tiền thanh toán theo từng thời hạn thanh toán mới do 2 bên thỏa thuận lại. Việc này sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho người mua. Tuy nhiên, để quyền lợi của chủ đầu tư đồng thời được bảo vệ thì 2 bên cũng xem xét không bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm cho chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư giao nhà trễ hạn...

Cơ sở để áp dụng điều Luật này là việc thu nhập giảm đột xuất của người mua nhà do bị ảnh hưởng của dịch Covid -19, các lệnh cách ly, giãn cách của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã gây ảnh hưởng lớn đến công việc làm, việc mua bán kinh doanh của người mua nhà. Ngoài ra cũng vì vậy, mà mà chính sách hỗ trợ cho vay của các ngân hàng thay đổi như cho vay với hạn mức tín dụng thấp hơn dự kiến ban đầu hoặc hồ sơ vay không được duyệt. Đây là trường hợp hoàn cảnh thay đổi do yếu tố khách quan, bên mua nhà không lường trước được khi ký hợp đồng mua nhà, vì nếu biêt trước,  hợp đồng mua nhà có thể sẽ không được ký hoặc sẽ ký với những thỏa thuận khác.

Chính vì hoàn cảnh khách quan do hậu quả của tác động dịch Covid - 19 đã trực tiếp làm ảnh hưởng đến nguồn thu nhập của người mua nhà và gián tiếp tác động đến chính sách cho vay của Ngân hàng với người mua nhà, khiến người mua nhà không thể vay hoặc vay không đủ số tiền dự kiến ban đầu để thực hiện nghĩa vụ thanh toán hợp đồng mua nhà .

"Việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán của người mua nhà, mà cụ thể  là thanh toán không đúng hạn hoặc không đủ số tiền theo kỳ hạn như thỏa thuận ban đầu là do yếu tố khách quan chứ không phải lỗi cố ý của bên mua. Vì ở đây ý chí muốn mua nhà của bên mua vẫn giữ nguyên, nhưng nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận ban đầu là vượt khả năng của bên mua, bên mua cũng đã cố gắng vay mượn tiền người thân để thực hiện nghĩa vụ nhưng cũng không thể đủ để thanh toán, nếu phải vay nóng để thanh toán thì sẽ gây áp lực tài chính rất lớn cho bên mua, nhất là thời điểm thu nhập đang bị giảm. Ngược lại nếu dừng hợp đồng thì gây thiệt hại càng lớn hơn cho bên mua do bên mua đã đặt cọc và sau đó thanh toán xong 40% giá trị căn nhà", bà Trâm Anh lý giải.

Trường hợp, 2 bên không tìm được tiếng nói chung trong quá trình thương lượng, căn cứ theo khoản 3 điều 420 Bộ Luật Dân sự năm 2015, một trong 2 bên có thể đưa vụ kiện ra tòa án để giải quyết. Theo đó, một trong các bên có thể yêu cầu  chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Lúc này, tòa án sẽ căn cứ vào tình hình thực tế của sự việc và điều kiện của 2 bên để ra quyết định. Tuy nhiên, tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

"Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản 1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng; b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh; c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác; d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích. 2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. 3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu tòa án: a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định; b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi. 4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".