HoREA kiến nghị cho thuê nhà trên 200 triệu/năm mới phải chịu thuế

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính, về việc xem xét, hoàn thiện lại quy định về thu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với người cho thuê nhà.

Trong văn bản này, hiệp hội dẫn chứng Luật Nhà ở có các điều khoản khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê. Chủ trương này cũng phù hợp với xu hướng trên thế giới hiện nay. Theo HoREA, có đến trên dưới 70% dân số lựa chọn phương thức thuê nhà để ở tại các nước công nghiệp phát triển như châu Âu và Bắc Mỹ.

Tại Việt Nam, HoREA đánh giá đa số người dân Vệt Nam vẫn thích mua và sở hữu nhà. Thị trường nhà cho thuê vẫn còn chiếm tỷ lệ rất thấp, mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài, công nhân lao động, người nhập cư hoặc cho thuê nhà, một phần nhà làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ. Do vậy, hiệp hội đề nghị chính sách thuế nên góp phần khuyến khích phát triển thị trường nhà cho thuê.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đánh giá chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà hiện nay đang đi ngược với chủ trương này. Cụ thể, theo thông tư 40/2021/TT-BTC sẽ có hiệu lực vào ngày 1/8 tới đây của Bộ Tài chính, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân 5%, thuế giá trị gia tăng 5%. Tổng thuế suất 2 loại thuế này là 10% trên doanh thu. 

Theo hiệp hội, hạn mức 100 triệu đồng là quá thấp. Lấy ví dụ một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ với diện tích 75m2 tại các quận ven trung tâm TP.HCM có giá bán 3,5 - 4 tỷ đồng, đang có giá cho thuê phổ biến là 12 - 15 triệu đồng/tháng. Giả sử lắp đầy suốt 12 tháng, thì doanh thu chỉ khoảng 144 - 180 triệu đồng/năm, tương đương với thời gian 19 - 24 năm mới có thể thu hồi vốn gốc.

"Trong khi, chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm", trích văn bản của HoREA.

Do đó, hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

Cách tính thuế hiện hành, theo HoREA, cũng chưa hợp lý. Chẳng hạn, theo điểm c khoản 1 điều 9 thông tư 40/2021/TT-BTC: “Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản. 

Ví dụ 2: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng. Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên”.

Hiệp hội nhận thấy, cơ quan thuế "không có thẩm quyền được nội suy" từ doanh thu cho thuê nhà chỉ trong 3 tháng cuối năm 2022 thành doanh thu cả 12 tháng, vì ông B hoàn toàn không có doanh thu 9 tháng này trong năm 2022. Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét sửa đổi, hoàn thiện lại điểm c khoản 1 điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC theo hướng bỏ “Ví dụ 2” và quy định “Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. 

Cách tính thuế đối với doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, cũng được đề xuất đổi từ tính thuế dựa trên tổng doanh thu cho thuê nhà hàng năm, thành chỉ tính thuế đối với phần doanh thu vượt trên 100 triệu đồng, để tạo sự công bằng giữa các đối tượng có nhà cho thuê.

Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị xem xét áp dụng mức giảm trừ gia cảnh khi tính thuế TNCN đối với người cho thuê nhà và tạm hoãn việc áp dụng điểm c khoản 1 điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC trong năm 2021, để hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19.