Tìm hiểu sâu về đất thổ cư để không bị lừa trong mua bán

Toàn cảnh Bất động sản sẽ giúp bạn có những cái nhìn rõ ràng về đất thổ cư và các hồ sơ, thủ tục pháp lý cần chuẩn bị để tránh bị lừa khi mua bán đất thổ cư.

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Từ ngữ “đất thổ cư" không có trong quy định của luật pháp, nhưng trong cuộc sống và giao dịch người ta vẫn gọi nhiều thành quen.

Hiện nay đất thổ cư được chia thành 2 loại chính:

- Đất thổ cư đô thị (ODT): thuộc phạm vi các phường, thị trấn, các quận, thành phố, thị xã hoặc thậm chí là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng... Hiện nay dạng đất ODT sẽ do xã và các cấp tương đương quản lý. Bạn có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất của mình.

- Đất thổ cư nông thôn (ONT): thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đối với các khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư ở đó không được coi là ONT. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng.

Đất thổ cư có sổ hồng không?

Theo quy định, “Sổ hồng” và “Sổ đỏ” chỉ khác nhau khi được cấp trước ngày 10/12/2009. Từ ngày 10/12/2009 thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp một loại giấy chứng nhận mới có tên là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” áp dụng trong phạm vi cả nước. 

Trong giấy chứng nhận này sẽ bổ sung thêm các nội dung như: Quyền sử dụng đối với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm); quyền sở hữu bất động sản thuộc mảnh đất; quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản đi kèm với đất.

Đất thổ cư hợp pháp có sổ hồng hoặc sổ đỏ nếu được cấp trước ngày 10/12/2019 hoặc giấy chứng nhận như trên. Các “giấy viết tay" là không có giá trị.

Giá đền bù đất thổ cư năm 2021

Theo khoản 12 điều 3 Luật Đất đai 2013, đền bù đất thổ cư là việc nhà nước sẽ trả lại quyền sử dụng đất cho người có đất với phần đất bị thu hồi. Người dân chỉ được đền bù khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp

- Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Trường hợp người sử dụng đất là người nước ngoài mà có đủ 2 điều kiện trên cũng sẽ được bồi thường đất.

Cách tính giá đền bù đất thổ cư

Theo khoản 2 điều 74 Luật đất đai thì trường hợp bồi thường bằng tiền thì giá đền bù đất thổ cư là giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đồng thời, điều 18 nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể trường hợp nhà nước thu hồi đất được UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm nhà nước quyết định thu hồi đất. 

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất, căn cứ để tính giá đền bù đất thổ cư là giá đất tại Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các sở, ngành có liên quan xây dựng và được UBND cấp tỉnh quyết định.

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác.

Trên thực tế, người dân thường gọi đất nông nghiệp là đất thổ canh, không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà ở trên đất nông nghiệp, bạn phải đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, thường gọi là đưa đất nông nghiệp lên thổ cư. Vì giá đất thổ cư thường cao hơn đất nông nghiệp.

Đất vườn là gì? Phân biệt đất thổ cư và đất vườn

Tương tự như đất thổ cư, đất vườn là khái niệm không có trong quy định của Luật Đất đai. Người dân dùng từ "đất vườn" hay "đất thổ vườn" để chỉ phần đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa. Hiện vẫn không xác định được đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 Luật Đất đai 2013. 

Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở (đất thổ cư) hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu. Nếu muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. 

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư

Căn cứ cho phép chuyển sang đất thổ cư

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, UBND cấp huyện quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép chuyển (khu vực này quy định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm). Hay nói cách khác, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp (đất thổ canh), đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở (đất thổ cư) khi đủ 2 điều kiện sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).

- Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi ý kiến của công chức địa chính xã, phường, thị trấn.

Ngoài ra còn phải đảm bảo 4 điều kiện được quy định tại khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Quy trình, thủ tục mua bán đất thổ cư mới nhất

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết

Các giấy tờ bên bán cần cung cấp khi thực hiện thủ tục mua bán đất thổ cư:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc 

+ Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

+ Khi làm thủ tục mua bán đất thổ cư thì bên bán mang theo sổ hộ khẩu gia đình

+ Các giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hạn sử dụng hoặc quyết định ly hôn đối với những trường hợp đã ly hôn, giấy khai sinh của các con chung.

+ Giấy chứng tử nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản.

+ Nếu tài sản này là tài sản riêng do một trong các bên tạo lập được hoặc được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng hoặc các bên thỏa thuận bằng văn bản tài sản này là tài sản riêng.

+ Hợp đồng ủy quyền nếu bên bán ủy quyền cho người khác để thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.

Các giấy tờ bên mua cần cung cấp khi thực hiện thủ tục mua bán đất thổ cư:

+ Các giấy tờ tùy thân như: Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

+ Sổ hộ khẩu của gia đình.

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với trường hợp chưa kết hôn hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn theo quy định.

+ Hợp đồng ủy quyền mua theo quy định nếu bên mua không trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực tại UBND hoặc văn phòng công chứng. Nếu không công chứng sẽ không được pháp luật công nhận và sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ trên và các bên đã công chứng hợp đồng mua bán hoặc đã chứng thực hợp đồng mua bán thì mang hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường của UBND cấp quận huyện nơi có đất để thực hiện sang tên theo quy định.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính gửi cho người có nghĩa vụ theo quy đinh.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế. Thông thường khi mua bán đất thì cả bên bán và bên mua sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nếu hợp đồng mua bán không có thỏa thuận ai sẽ là người nộp thuế và lệ phí khi thực hiện thủ tục sang tên.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành khi hồ sơ hợp lệ thì trong thời hạn 15 ngày